RATGEBER · WERTERMITTLUNG
Der Bodenrichtwert ist der erste Orientierungspunkt, wenn Sie Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie in Halle und Umgebung bewerten oder verkaufen möchten – dieser Leitfaden erklärt, was er aussagt, wo Sie ihn finden und wie Sie ihn richtig einordnen.
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Der Wert bezieht sich ausschließlich auf den Boden – also den nackten Grundstückswert.
In Sachsen-Anhalt ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu – aktuell zum Stichtag 01.01.2026 (veröffentlicht am 16.04.2026), davor zum 01.01.2024.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter Durchschnittswert für den Quadratmeterpreis von Grundstücken in einer bestimmten Bodenrichtwertzone. Er wird vom zuständigen Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen berechnet und regelmäßig aktualisiert. Für Eigentümer in Halle und Umgebung ist er der erste greifbare Anhaltspunkt, wenn es darum geht, den Wert eines Grundstücks einzuschätzen.
Wichtig ist dabei: Der Bodenrichtwert gilt für ein fiktives Grundstück in durchschnittlicher Lage und Beschaffenheit – nicht für Ihr konkretes Objekt. Er zeigt, was Grundstücke in einer bestimmten Zone im Durchschnitt pro Quadratmeter wert sind. Ihr tatsächliches Grundstück kann davon erheblich abweichen, je nachdem wie groß es ist, welche Bebauungsmöglichkeiten bestehen, ob es erschlossen ist und wie begehrt die Lage in Halle oder im Umland ist.
Der Wert bezieht sich ausschließlich auf den Boden – also den nackten Grundstückswert. Gebäude, Ausstattung und Zustand einer darauf stehenden Immobilie sind darin nicht enthalten. Das bedeutet: Wenn Sie eine bebaute Immobilie bewerten oder verkaufen möchten, ist der Bodenrichtwert nur ein Teil der Rechnung. Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich aus dem Bodenwert und dem Sachwert oder Ertragswert des Gebäudes zusammen – wie die einzelnen Wertermittlungsverfahren dabei zusammenspielen, erklärt der verlinkte Ratgeber.
In Sachsen-Anhalt ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu – aktuell zum Stichtag 01.01.2026 (veröffentlicht am 16.04.2026), davor zum 01.01.2024. In Sachsen gilt ebenfalls ein Zweijahresturnus zum 1. Januar gerader Jahre. Zwischenzeitliche Marktbewegungen – etwa veränderte Nachfrage in einzelnen Stadtteilen – sind darin also nicht immer sofort abgebildet. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte deshalb den aktuellen Bodenrichtwert mit der realen Marktlage abgleichen. Das geht am zuverlässigsten mit einem Blick auf tatsächliche Transaktionen aus dem Umfeld oder durch eine persönliche Einschätzung vor Ort.
Den Bodenrichtwert für Grundstücke in Halle, im Saalekreis, in Lützen oder Zörbig rufen Sie im Geodatenportal Sachsen-Anhalt ab – in der Webanwendung „Bodenrichtwerte“ des Landesamts für Vermessung und Geoinformation (LVermGeo). Einsicht und selbst erzeugte PDF-Auszüge sind kostenfrei, eine Anmeldung ist nicht nötig; eine schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist kostenpflichtig. Sie geben Adresse oder Flurstück ein und erhalten den Wert der Zone zum Stichtag 01.01.2026. Liegt Ihr Grundstück in Sachsen – etwa in Schkeuditz, Delitzsch, Wiedemar oder Markranstädt –, nutzen Sie BORIS Sachsen (boris.sachsen.de); zuständig sind dort die Gutachterausschüsse der Landkreise Nordsachsen und Leipzig. Ein Ausdruck aus BORIS Sachsen ist kein amtlicher Auszug.
Der angezeigte Wert ist in Euro pro Quadratmeter (€/m²) angegeben. Daneben finden Sie Angaben zur Nutzungsart (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet), zur Erschließungssituation und zur sogenannten Geschossflächenzahl (GFZ) des Richtwertgrundstücks. Diese Angaben zeigen, für welchen Grundstückstyp der Wert gilt.
Entscheidend ist, ob Ihr Grundstück dem Richtwertgrundstück ähnelt. Hat Ihr Grundstück eine andere Größe, eine abweichende Bebaubarkeit oder liegt es in einer exponierten Lage innerhalb einer Zone – zum Beispiel direkt an einer Hauptstraße statt in ruhiger Seitenstraße –, muss der Bodenrichtwert entsprechend angepasst werden. Für diese Anpassung veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten – etwa für abweichende Grundstücksgrößen. Ihre Anwendung ist für Laien oft der schwierigste Schritt.
Bodenrichtwert-Zonen sind nicht immer trennscharf. Liegt Ihr Grundstück an einer Zonengrenze oder weicht es in mehreren Merkmalen vom Richtwertgrundstück ab, gibt der Wert nur eine grobe Orientierung. Hier hilft ein Blick auf tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der direkten Nachbarschaft – oder eine Einschätzung von jemandem, der den Marktwert einer Immobilie aus realen Transaktionen ableitet, nicht aus Portaldaten allein. Wir begleiten Eigentümer in Halle und Umgebung bei genau dieser Einordnung – persönlich vor Ort, nicht per Algorithmus.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Halle oder im Umland verkaufen möchten, ist der Bodenrichtwert ein sinnvoller Einstieg – aber eben nur ein Einstieg. Er zeigt, in welchem Werterahmen sich Grundstücke in Ihrer Zone bewegen. Der tatsächliche Verkaufspreis wird durch deutlich mehr Faktoren bestimmt: Gebäudezustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Grundriss, Lage innerhalb des Stadtteils und die aktuelle Nachfrage in Halle und Umgebung.
Ein häufiger Fehler: Eigentümer multiplizieren Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche und erhalten so einen vermeintlichen Wert – ohne das Gebäude einzurechnen oder die Abweichungsmerkmale zu berücksichtigen. Das kann zu einem Angebotspreis führen, der weit am Markt vorbeigeht. Zu hohe Preise schrecken Interessenten ab; zu niedrige kosten bares Geld.
In bestimmten Situationen ist der Bodenrichtwert nicht nur Orientierungshilfe, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer rechnet das Finanzamt mit dem amtlichen Bodenrichtwert – bei unbebauten Grundstücken direkt (Fläche × Bodenrichtwert, § 179 BewG), bei bebauten als Bodenwertanteil im Ertrags- oder Sachwertverfahren (§§ 184, 189 BewG). Auch in die Grundsteuer fließt er ein: Im Bundesmodell, das in Sachsen-Anhalt und Sachsen gilt, wurde der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 angesetzt.
Für Eigentümer, die erben oder schenken, lohnt sich deshalb die Frage: Entspricht der vom Finanzamt angesetzte Wert dem tatsächlichen Marktwert? Liegt er darüber, zahlen Sie möglicherweise zu viel Steuer. Liegt der so ermittelte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Sie den niedrigeren Wert nachweisen – durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen oder durch einen zeitnahen Verkaufspreis (§ 198 BewG). Wie eine solche Wertermittlung im Vergleich zur Online-Schätzung einzuordnen ist, erklärt der verlinkte Ratgeber.
Für den Verkauf gilt: Der Bodenrichtwert liefert nur den Bodenwertanteil. Bei vermieteten Objekten hilft zusätzlich der Kaufpreisfaktor – das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete –, bei selbst genutzten Häusern der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. Wer diese Größen kennt und reale Transaktionsdaten aus Halle und Umgebung hinzuzieht, hat eine solide Grundlage für einen realistischen Angebotspreis.
Der Bodenwert eines Grundstücks lässt sich aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche ableiten – allerdings nur, wenn das Grundstück dem Richtwertgrundstück entspricht. Das folgende vereinfachte Beispiel zeigt das Grundprinzip. Die konkreten Werte für Ihr Grundstück in Halle oder Umgebung können davon abweichen.
Grundstücksfläche
Die tatsächliche Fläche des zu bewertenden Grundstücks laut Liegenschaftskataster (Flurstücksnachweis) bzw. Bestandsverzeichnis des Grundbuchs.
Bodenrichtwert (Beispielzone)
Frei gewählter Rechenwert, kein tatsächlicher Bodenrichtwert einer Zone in Halle. Den amtlichen Wert für Ihr Grundstück finden Sie im Geodatenportal Sachsen-Anhalt (Stichtag 01.01.2026).
Rechnerischer Bodenwert
Einfache Multiplikation – gilt nur, wenn das Grundstück in allen wesentlichen Merkmalen dem Richtwertgrundstück entspricht.
Anpassung bei Abweichungen
Bei abweichender Größe, Bebaubarkeit oder Lage innerhalb der Zone wird ein Umrechnungskoeffizient angewendet – dieser verändert den Bodenwert nach oben oder unten.
Gebäudewert (Sachwert)
Für bebaute Grundstücke kommt der Wert des Gebäudes hinzu; dieser fließt im Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren ein und ist nicht im Bodenrichtwert enthalten.
Dieses Beispiel dient der Veranschaulichung. Den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt ein erfahrener Sachverständiger oder ein ortskundiger Makler auf Basis realer Transaktionsdaten – nicht allein aus dem Bodenrichtwert.
Der Bodenrichtwert zeigt den Rahmen – Ihren konkreten Wert kennen wir erst nach einem Blick auf Ihre Immobilie in Halle und Umgebung.
Einfamilien-, Reihen- & Mehrfamilienhaus
Bewertung starten →Eigentums- oder Penthousewohnung
Bewertung starten →Bauland, Acker- & Gartenfläche
Bewertung starten →Der Bodenrichtwert selbst ist kostenfrei über das amtliche Portal abrufbar. Wenn Sie ihn für offizielle Zwecke benötigen – etwa für das Finanzamt, einen Erbfall oder eine Schenkung –, können zusätzliche Kosten und Fristen entstehen. Die wichtigsten Punkte im Überblick.
kostenfrei
Bodenrichtwert-Auskunft (online)
Das Geodatenportal Sachsen-Anhalt (LVermGeo) stellt die Bodenrichtwerte aller Zonen kostenfrei bereit – Einsicht und selbst erzeugter PDF-Auszug sind ohne Anmeldung möglich. Für Grundstücke in sächsischen Umlandorten (Delitzsch, Schkeuditz, Wiedemar, Markranstädt) gilt BORIS Sachsen.
kostenpflichtig
Schriftliche Bodenrichtwertauskunft der Geschäftsstelle
Eine schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (für Halle, den Saalekreis und den Burgenlandkreis: LVermGeo, Neustädter Passage 15, 06122 Halle (Saale)) ist gebührenpflichtig; die aktuelle Gebühr nennt die Geschäftsstelle auf Anfrage. In Sachsen erteilen die Gutachterausschüsse der Landkreise schriftliche Auskünfte ebenfalls gegen Gebühr.
Bodenrichtwert Pflichtangabe
Grundsteuererklärung (Frist abgelaufen)
Für die Grundsteuererklärung war der amtliche Bodenrichtwert anzugeben; maßgeblich war der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 (Hauptfeststellung im Bundesmodell). Bei Rückfragen des Finanzamts ist der aktuelle Wert weiterhin relevant.
Bodenrichtwert als Rechengröße (§§ 179, 184, 189 BewG)
Erbschaft-/Schenkungsteuer
Unbebaute Grundstücke bewertet das Finanzamt mit Fläche × Bodenrichtwert (§ 179 BewG); bei bebauten Grundstücken geht der Bodenrichtwert als Bodenwert in das Ertrags- oder Sachwertverfahren ein (§§ 184, 189 BewG). Ist der festgestellte Steuerwert höher als der tatsächliche Verkehrswert, kann ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden (§ 198 BewG).
je nach Umfang und Gutachter
Verkehrswertgutachten
Für ein vollständiges Verkehrswertgutachten fallen Sachverständigenkosten an – die Höhe richtet sich nach Objektwert und Aufwand und ist individuell zu erfragen.
Es gibt Situationen, in denen der Bodenrichtwert nicht nur Orientierungshilfe ist, sondern direkten rechtlichen oder steuerlichen Einfluss hat. Diese Fälle treten häufiger auf, als viele Eigentümer erwarten.
Wer eine Immobilie erbt, muss den Erwerb binnen drei Monaten beim Erbschaftsteuer-Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Den steuerlichen Wert ermittelt das Finanzamt selbst nach dem Bewertungsgesetz: unbebaute Grundstücke mit Fläche × Bodenrichtwert (§ 179 BewG), bebaute im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren (§§ 182 ff. BewG), in die der Bodenrichtwert als Bodenwert einfließt. Das Ergebnis kann den tatsächlichen Verkehrswert über- oder unterschreiten.
Empfehlung: Lassen Sie prüfen, ob sich der Nachweis eines niedrigeren Werts lohnt – per Gutachten oder über den Kaufpreis bei einem Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall (§ 198 BewG). Wir haben in der Region bereits eine Erbimmobilie mit eingetragenem Vorkaufsrecht begleitet – Rechtslage geklärt, Käufer in 4 Wochen gefunden, rechtssicher abgewickelt.
Liegt Ihr Grundstück in einer Zone, darf aber aufgrund des Bebauungsplans weniger oder mehr bebaut werden als das Richtwertgrundstück, weicht Ihr tatsächlicher Bodenwert vom Bodenrichtwert ab. Ein unerschlossenes Grundstück am Stadtrand von Halle und Umgebung ist anders zu bewerten als ein voll erschlossenes Baugrundstück in derselben Zone.
Empfehlung: Lassen Sie die tatsächliche Bebaubarkeit prüfen, bevor Sie den Bodenrichtwert als Verkaufspreis-Grundlage verwenden.
Ob Scheidung, Umzug oder gesundheitliche Gründe – wer schnell verkaufen muss, neigt dazu, den Bodenrichtwert als schnelle Preisformel zu nutzen. Das führt zu Preisfehlern in beide Richtungen. Eine sorgfältige, aber zügige Wertermittlung schützt Sie vor einem zu niedrigen Verkaufspreis.
Empfehlung: Eine persönliche Einschätzung vor Ort dauert in der Regel wenige Tage und gibt Ihnen eine verlässlichere Grundlage als der Bodenrichtwert allein.
Der Bodenrichtwert ist ein Vergangenheitswert – er spiegelt wider, was Grundstücke in einer Zone in der jüngsten Vergangenheit gekostet haben. Die aktuelle Nachfrage am Markt in Halle und Umgebung kann davon abweichen, insbesondere wenn sich die Rahmenbedingungen – Zinsniveau, Kaufkraft, Bevölkerungsentwicklung – verändert haben.
Halle ist als Universitätsstadt mit guter Anbindung an Leipzig ein gefragter Standort. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien konzentriert sich auf gut erreichbare Stadtteile; im Umland – etwa in Merseburg, Schkeuditz oder Kabelsketal – spielen Grundstücksgröße und Ruhelage eine wichtige Rolle für Käufer.
Die aktuellen Bodenrichtwerte gelten zum Stichtag 01.01.2026. Nach Angaben des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation ist Halle-Lettin mit 450 €/m² für Eigenheim-Bauplätze derzeit landesweiter Spitzenreiter im individuellen Wohnungsbau; in ländlichen Lagen Sachsen-Anhalts liegen die Werte teils bei 10 €/m² (Quelle: © GeoBasis-DE / LVermGeo ST, Meldung vom 16.04.2026). Was wir sagen können: Der Bodenrichtwert allein bildet die aktuelle Marktdynamik in Halle und Umgebung nicht vollständig ab. Wer verkauft, braucht eine Einschätzung, die auf realen aktuellen Vergleichsverkäufen basiert – das leistet eine persönliche Vor-Ort-Bewertung zuverlässiger als jede Karte.
Der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf den Boden – also das nackte Grundstück ohne Gebäude. Der Verkehrswert einer Immobilie umfasst beides: den Bodenwert und den Wert des daraufstehenden Gebäudes. Für den Verkauf einer bebauten Immobilie ist daher der Verkehrswert die entscheidende Kennzahl, nicht der Bodenrichtwert allein.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt ermittelt die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre – aktuell zum Stichtag 01.01.2026. Zwischenzeitliche Marktbewegungen – etwa Nachfrageverschiebungen in einzelnen Lagen – sind darin erst nach der nächsten Aktualisierung enthalten. Für aktuelle Verkaufsentscheidungen sollten Sie deshalb zusätzlich reale Vergleichsverkäufe berücksichtigen.
Ja. Über das Geodatenportal Sachsen-Anhalt des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation (LVermGeo) ist der Bodenrichtwert für alle Zonen kostenfrei und ohne Anmeldung abrufbar – Stichtag der aktuellen Werte ist der 01.01.2026. Sie geben die Adresse oder das Flurstück ein und erhalten den Zonenwert samt Angaben zum Richtwertgrundstück. Für Grundstücke in Delitzsch, Schkeuditz, Wiedemar oder Markranstädt nutzen Sie BORIS Sachsen.
Der Bodenrichtwert gilt technisch für den Boden – unabhängig davon, ob ein Gebäude draufsteht oder nicht. Bei der Bewertung einer bebauten Immobilie wird er als Bodenwertanteil im Sachwert- und im Ertragswertverfahren eingesetzt. Der Gebäudewert kommt dann separat hinzu.
Liegt ein Grundstück an einer Zonengrenze, kann es vorkommen, dass Teile der Fläche unterschiedlichen Zonen zugeordnet sind. In diesem Fall wird der Bodenwert anteilig berechnet. Wenn die Zonengrenze unklar ist, empfiehlt sich eine Rückfrage beim Gutachterausschuss oder eine Einschätzung durch einen Sachverständigen.
Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien nach dem Bewertungsgesetz. Der amtliche Bodenrichtwert geht dabei immer ein – bei unbebauten Grundstücken als Fläche × Bodenrichtwert (§ 179 BewG), bei bebauten als Bodenwert-Baustein der Bewertung nach dem Bewertungsgesetz (§§ 179, 182 ff. BewG). Liegt der Steuerwert über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Erben einen niedrigeren Wert nachweisen – durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen oder durch einen Verkaufspreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall (§ 198 BewG).
Als alleinige Grundlage reicht der Bodenrichtwert für einen Angebotspreis in der Regel nicht aus. Er liefert den Bodenwertanteil, aber keinerlei Aussage über Gebäudezustand, Ausstattung, Lage innerhalb des Stadtteils oder die aktuelle Käufernachfrage in Halle und Umgebung. Eine fundierte Preisfindung erfordert zusätzlich reale Vergleichsverkäufe und eine persönliche Einschätzung vor Ort.
Der Bodenrichtwert ist ein nützliches Werkzeug: Er zeigt, in welchem Werterahmen sich Grundstücke in Ihrer Zone in Halle und Umgebung bewegen, und ist bei Steuerfragen sogar gesetzlich vorgeschrieben. Wer ihn richtig liest, gewinnt Orientierung. Wer ihn für bare Münze nimmt, riskiert einen Preis, der am Markt nicht trägt.
Für eine verlässliche Entscheidung – ob beim Verkauf, im Erbfall oder bei der Steuerplanung – brauchen Sie mehr als eine Zonenkarte. Wie sich der Bodenwert mit dem Gebäudewert zum vollständigen Verkehrswert einer Immobilie zusammensetzt, lesen Sie im Ratgeber zu Wertermittlungsverfahren. Wer wissen möchte, welche Faktoren den Wert aktiv steigern können, findet konkrete Hinweise im Ratgeber zu wertsteigernden Maßnahmen vor dem Verkauf.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Halle und Umgebung verkaufen oder bewerten möchten, hören wir zuerst zu – dann schätzen wir ehrlich ein, was Ihr Objekt am heutigen Markt wirklich wert ist. Persönlich vor Ort, auf Basis echter Transaktionen.
So erreichen Sie uns
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