Energieausweis Pflicht und Kosten beim Verkauf in Halle: Was Eigentümer wissen müssen

Der Energieausweis ist ein standardisiertes Dokument, das den energetischen Zustand eines Gebäudes beschreibt. Er zeigt, wie viel Energie ein Haus oder eine Wohnung typischerweise verbraucht – und gibt Käufern damit eine wichtige Orientierung für laufende Betriebskosten und möglichen Sanierungsbedarf. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt oder deutlich sichtbar ausgehängt werden (§ 80 Abs. 4 GEG); liegt er bei Schaltung der Anzeige schon vor, gehören seine Kennwerte in das Inserat (§ 87 GEG).

Es gibt zwei grundlegende Varianten:

Verbrauchsausweis: Dieser basiert auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Er ist günstiger und schneller zu erstellen, aber auch weniger aussagekräftig – denn er hängt stark vom Nutzungsverhalten der Bewohner ab. Zulässig ist er für die meisten Bestandsgebäude – immer bei Wohngebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen, bei kleineren Gebäuden dann, wenn der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde oder das Haus mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht (§ 80 Abs. 3 GEG).

Bedarfsausweis: Hier berechnet ein Fachmann den theoretischen Energiebedarf anhand von Gebäudedaten wie Dämmung, Heizungsanlage, Fenster und Baujahr. Das Ergebnis ist unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch und damit objektiver. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben – es sei denn, das Gebäude erfüllte schon bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung die Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3 Satz 3 GEG).

Beide Ausweistypen zeigen eine Energieeffizienzklasse von A+ (sehr effizient) bis H (wenig effizient). Liegt bei Schaltung der Anzeige ein Ausweis vor, müssen nach § 87 GEG fünf Angaben ins Inserat: Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Wer sie weglässt, riskiert ein Bußgeld bis zu 10.000 € (§ 108 GEG).

Für Käufer in Halle und Umgebung ist der Energieausweis ein erster Anhaltspunkt: Ein Haus der Klasse F oder G signalisiert höhere Heizkosten und möglicherweise anstehende Investitionen. Für Verkäufer bedeutet das: Ein schlechter Wert kann Kaufinteressenten abschrecken oder den erzielbaren Preis drücken. Mehr dazu, welche Pflichten beim Eigentümerwechsel entstehen, lesen Sie im Ratgeber zu GEG & Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel.

Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie verkauft, muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in § 80 vor. Potenzielle Käufer haben ein Recht darauf, den Ausweis vor Vertragsabschluss vollständig einsehen zu können – und unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags muss der Ausweis oder eine Kopie dem Käufer übergeben werden (§ 80 Abs. 4 GEG). Die Pflicht trifft ausdrücklich auch den beauftragten Makler. Das GEG heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die hier genannten Paragraphen zum Energieausweis gelten bis 31.12.2026 unverändert.

Die Pflicht gilt für nahezu alle Gebäudetypen:

Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen – in all diesen Fällen ist der Energieausweis beim Verkauf in Halle und Umgebung vorgeschrieben. Auch Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude mit Wohnanteil fallen darunter.

Ausnahmen sind eng begrenzt:

Baudenkmäler sind von der Ausweispflicht beim Verkauf ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GEG) – maßgeblich ist die Eintragung als Denkmal, die die untere Denkmalschutzbehörde bestätigt (in Halle: die Stadt Halle (Saale), im Saalekreis der Landkreis). Ebenfalls ausgenommen sind kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche. Für Nichtwohngebäude gilt die Ausweispflicht ebenfalls, mit eigenen Kennwerten. Ab 1. Januar 2027 ändert sich der Ausweis selbst: Neu ausgestellte Energieausweise enthalten zusätzliche Pflichtangaben – etwa den Energieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr und die genutzten erneuerbaren Energien – und werden standardmäßig digital ausgestellt. Die Skala von A+ bis H bleibt für Wohngebäude bestehen, die Ausnahmen für Baudenkmäler und kleine Gebäude ebenfalls. Ein bereits vorhandener Ausweis bleibt zehn Jahre ab Ausstellung gültig – für einen Verkauf 2027 müssen Sie ihn nicht erneuern.

Was konkret zu tun ist:

Liegt noch kein gültiger Energieausweis vor, muss rechtzeitig vor der Vermarktung ein nach § 88 GEG ausstellungsberechtigter Fachmann beauftragt werden. Ausstellungsberechtigt sind unter anderem Energieberater, Architekten und Ingenieure mit entsprechender Qualifikation. Die Ausstellung dauert je nach Ausweistyp zwischen wenigen Tagen und rund zwei Wochen.

Ein häufiger Fehler: Eigentümer warten mit der Beauftragung zu lange und können den Ausweis nicht rechtzeitig bei der ersten Besichtigung vorlegen. Das ist nicht nur ein formaler Verstoß – es hinterlässt auch bei Kaufinteressenten einen schlechten Eindruck. Es lohnt sich deshalb, hier sorgfältig vorzugehen.

Die Kosten für einen Energieausweis hängen vor allem davon ab, welche Art von Ausweis benötigt wird. Der Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger, weil der Aufwand für den Aussteller gering ist – er benötigt lediglich die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis erfordert eine Vor-Ort-Begehung und eine detaillierte Gebäudeanalyse, was den Preis entsprechend erhöht.

Typische Kostenbereiche (Richtwerte; die Preise der Aussteller können abweichen):

Für einen Verbrauchsausweis zahlen Eigentümer in der Regel zwischen 50 und 100 Euro. Online-Anbieter werben teils mit noch niedrigeren Preisen, allerdings variiert dort die Beratungsqualität stark. Ein Bedarfsausweis kostet je nach Gebäudegröße und Aufwand erfahrungsgemäß zwischen 300 und 500 Euro, bei großen oder komplexen Gebäuden auch mehr.

Wer stellt den Ausweis aus?

Energieausweise dürfen nur Personen ausstellen, die die Voraussetzungen des § 88 GEG erfüllen: etwa Absolventen einschlägiger Studiengänge (Architektur, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik, Bauphysik u. a.), Handwerksmeister der Bau- und Anlagentechnik oder staatlich geprüfte Techniker – jeweils mit zusätzlicher Fortbildung oder Berufserfahrung. Ein amtliches Zulassungsregister gibt es nicht; lassen Sie sich die Ausstellungsberechtigung im Zweifel schriftlich bestätigen. Eine Orientierung bietet die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes.

Trägt der Verkäufer die Kosten?

Ja – die Kosten für die Erstellung des Energieausweises trägt grundsätzlich der Verkäufer. Es handelt sich um eine gesetzliche Pflicht, die mit dem Entschluss zum Verkauf entsteht. Die Ausgabe ist überschaubar und sollte frühzeitig eingeplant werden.

Wer seinen Energieausweis bereits hat, sollte das Ausstellungsdatum prüfen: Der Ausweis ist zehn Jahre gültig. Ist er abgelaufen, muss ein neuer beantragt werden – auch wenn die Immobilie energetisch unverändert ist. Ergänzende steuerliche Aspekte beim Verkauf finden Sie im Ratgeber zu Grundsteuer & Grunderwerbsteuer kompakt.