RATGEBER · STEUERN & KOSTEN
Wer zahlt Grunderwerbsteuer, wer trägt die Grundsteuer bis zum Verkauf – und wie beeinflusst das Ihren Nettoerlös? Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen für Eigentümer in Halle und Umgebung.
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Die Grundsteuer schuldet für das gesamte Kalenderjahr, wem die Immobilie am 1. Januar zugerechnet war (§§ 9, 10 GrStG) – beim Verkauf im laufenden Jahr also der Verkäufer. Erst zum 1. Januar des Folgejahres geht die Steuerschuld gegenüber der Gemeinde auf den Käufer über. Der zivilrechtliche Übergang auf den Käufer beginnt mit dem vertraglich vereinbarten Besitzübergabetag, der in der Regel nach der vollständigen Kaufpreiszahlung liegt.
Das klingt technisch, hat aber praktische Konsequenzen: Wird eine Immobilie in Halle im September verkauft und im Oktober übergeben, bleibt der Verkäufer gegenüber der Stadt für das ganze Jahr Steuerschuldner. Im Verhältnis zum Käufer gilt aber: Ab dem Tag der Übergabe trägt der Käufer die Lasten der Immobilie (§ 446 BGB) – die Grundsteuer wird also zeitanteilig erstattet. Der Notarvertrag legt dafür den Stichtag für den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten fest.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit die reformierte Grundsteuerberechnung. In Sachsen-Anhalt gilt das Bundesmodell: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (für Wohngrundstücke 0,31 ‰, § 15 GrStG) × Hebesatz der Gemeinde. Die Stadt Halle (Saale) erhebt die Grundsteuer B mit einem Hebesatz von 500 % – gültig für 2025 und 2026, ohne Differenzierung nach Wohn- und Nichtwohngrundstücken (5. Änderungssatzung der Hebesatzsatzung, Amtsblatt 24.04.2026). Die konkrete Jahresbelastung ergibt sich damit aus dem amtlich festgestellten Grundsteuerwert und diesem Hebesatz – beides sollten Sie als Verkäufer kennen, bevor Sie in Preisverhandlungen gehen.
Warum ist das relevant? Weil ein Käufer, der die laufende Grundsteuerbelastung kennt, seine Finanzierungsrechnung realistischer aufstellt. Zu hohe oder zu niedrige Angaben können das Vertrauen beschädigen. Halten Sie daher Ihren aktuellen Grundsteuerbescheid bereit – er kommt von der Stadt bzw. Gemeinde, nicht vom Finanzamt, das lediglich den Grundsteuerwert und den Messbetrag feststellt. In Halle erlässt ihn das Team Realsteuern der Stadtverwaltung (Neustädter Passage 18, 06122 Halle, grundsteuer@halle.de). Dieses Dokument gehört zu den Unterlagen, die spätestens bei der Vermarktung vorliegen sollten.
Für Eigentümer in der Region um Halle gilt dasselbe Prinzip, weil die Grundsteuer auf Gemeindeebene erhoben wird. Die Hebesätze unterscheiden sich deutlich: Merseburg erhebt seit 2025 für Wohngrundstücke 419 % und für Nichtwohngrundstücke 945 %, Leuna 270 % bzw. 685 %. Für sächsische Umlandorte wie Schkeuditz (339 % seit 2025) oder Delitzsch (398 %) gilt zusätzlich eine andere Steuermesszahl (Wohngrundstücke 0,36 ‰ nach sächsischem Landesrecht). Für kleinere Umlandgemeinden wie Schkopau oder Kabelsketal steht der aktuelle Hebesatz in der Haushaltssatzung der Gemeinde und auf dem Grundsteuerbescheid – wer sein Objekt dort hat, fragt ihn am einfachsten direkt bei der Gemeinde an.
Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienverkauf in Halle liegt in Sachsen-Anhalt bei 5,0 % des beurkundeten Kaufpreises und wird grundsätzlich vom Käufer bezahlt. Im Kaufvertrag übernimmt der Käufer diese Steuer; gegenüber dem Finanzamt haften allerdings beide Seiten – zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt sich an den Verkäufer halten (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Die Steuer beeinflusst zudem indirekt Ihren Verkaufspreis, weil Käufer die Nebenkosten in ihre Finanzierungsplanung einrechnen. Für Objekte im sächsischen Umland – Schkeuditz, Delitzsch, Wiedemar oder Markranstädt – gilt der sächsische Satz von 5,5 %.
Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro fallen damit 12.500 Euro Grunderwerbsteuer an. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 % (3.750–5.000 €) kommt der Käufer auf etwa 16.250 bis 17.500 € Nebenkosten – mit einer Käuferprovision von 3,57 % (8.925 €) auf rund 25.000 bis 26.500 €. Das ist kein Randthema: Jeder Euro, den Sie beim Angebotspreis zu hoch ansetzen, erhöht auch diese Nebenkosten, die der Käufer aus Eigenkapital zahlen muss.
Die Steuerpflicht entsteht mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags – nicht erst mit der Grundbuchumschreibung. Das zentral zuständige Finanzamt Dessau-Roßlau (für Halle und den Saalekreis) schickt dem Käufer nach der Beurkundung den Grunderwerbsteuerbescheid; für Objekte in den sächsischen Umlandorten ist das Finanzamt Leipzig I zuständig. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese kann keine Grundbuchumschreibung auf den Käufer erfolgen.
Für Verkäufer bedeutet das: Die Übergabe der Immobilie ist zwar zivilrechtlich möglich, sobald der Kaufpreis fließt, aber die endgültige Eigentumsübertragung im Grundbuch hängt von der Steuerzahlung des Käufers ab. In der Praxis dauert dieser Prozess mehrere Wochen. Wir erklären unseren Verkäufern in Halle und Umgebung diesen Ablauf vorab, damit es hinterher keine Überraschungen gibt.
Nicht jede Übertragung löst Grunderwerbsteuer aus (§ 3 GrEStG): Erbschaften und Schenkungen unterliegen stattdessen der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer (Nr. 2). Befreit sind außerdem Erwerbe durch den Ehepartner (Nr. 4), durch den früheren Ehepartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (Nr. 5), durch Verwandte in gerader Linie – Eltern, Kinder, Enkel, auch Stief- und Schwiegerkinder (Nr. 6) – sowie die Teilung des Nachlasses unter Miterben (Nr. 3). Nicht befreit ist dagegen der Verkauf unter Geschwistern. Bagatellgrenze: Erwerbe bis 2.500 € sind ebenfalls steuerfrei. Wer eine Immobilie im Rahmen solcher Konstellationen überträgt, sollte das im Vorfeld steuerlich prüfen lassen – die Abgrenzung ist im Einzelfall entscheidend.
Neben Grundsteuer und Grunderwerbsteuer gibt es eine weitere Steuer, die ausschließlich den Verkäufer betrifft: die Spekulationssteuer, die in Deutschland korrekt als Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne bezeichnet wird. Sie fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie durchgehend oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die Zehnjahresfrist wird taggenau berechnet – vom Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb bis zum Datum des notariellen Verkaufsvertrags. Beispiel: Kauf beurkundet am 15. Juni 2016 – steuerfrei ist der Verkauf erst bei Beurkundung ab dem 16. Juni 2026. Wer einen Tag zu früh unterschreibt, versteuert den gesamten Gewinn.
Die Eigennutzungsregel ist flexibler als oft angenommen: Es reicht, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Eine lückenlose Nutzung über alle zehn Jahre ist nicht erforderlich. Bei gemischter Nutzung – zum Beispiel teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt – wird der steuerfreie Anteil anteilig berechnet.
Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler), nachträglicher Herstellungskosten und der Verkaufskosten. Laufende Instandhaltung zählt nicht dazu. Bei vermieteten Objekten werden die Anschaffungskosten um die bereits abgesetzte Abschreibung (AfA) gekürzt – der steuerpflichtige Gewinn ist dann höher als die reine Preisdifferenz (§ 23 Abs. 3 EStG). Besteuert wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz von 14 % bis 45 %, zuzüglich gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Es gilt eine Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, ist er steuerfrei; ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Halle und Umgebung verkaufen möchten und unsicher sind, ob Spekulationssteuer anfällt, empfehlen wir den Gang zum Steuerberater vor dem Notartermin. Wir können einschätzen, welche Preisvorstellung realistisch ist – die steuerlichen Konsequenzen Ihres Erlöses klärt der Steuerberater. Diese Aufgabenteilung schützt Sie.
Der Verkehrswert bestimmt die Steuerlast auf beiden Seiten – hier sehen Sie, was ein konkreter Verkauf bedeutet.
Angenommen, eine Eigentumswohnung in Halle wird für 200.000 Euro verkauft. Der Käufer hat die Immobilie über einen Makler gefunden. Die folgende Tabelle zeigt, welche Steuer- und Kostenpositionen entstehen – getrennt nach Käufer- und Verkäuferseite.
Kaufpreis
Der beurkundete Kaufpreis ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer und Ausgangspunkt der Notar- und Grundbuchkosten.
Grunderwerbsteuer (Käufer) – 5,0 %, Landessatz Sachsen-Anhalt seit 01.03.2012
Der Käufer zahlt 5,0 % des Kaufpreises an das Finanzamt; die Unbedenklichkeitsbescheinigung folgt nach Zahlung.
Notar- und Grundbuchkosten (Käufer, ca. 1,5–2,0 %)
Richtwert; die genauen Kosten hängen vom Beurkundungsaufwand und den Grundbuchgebühren ab.
Grundsteuer laufend (Verkäufer, anteilig bis Jahresende)
nach Bescheid
Die Jahresgrundsteuer läuft bis 31.12. auf den Verkäufer; ein anteiliger Ausgleich kann vertraglich vereinbart werden.
Spekulationssteuer (Verkäufer) – persönlicher ESt-Satz
0 € bei Eigennutzung (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre) oder mehr als 10 Jahren Haltedauer; sonst Gewinn × persönlicher Steuersatz (14–45 %)
Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück oder wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuerpflicht (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Freigrenze: Gesamtgewinn unter 1.000 € im Kalenderjahr.
Maklerprovision (sofern vereinbart, je nach Vertrag)
Seit 23.12.2020 gilt beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB); hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen (§ 656d BGB). Bei 3,57 % je Seite – dem Satz von Specht Immobilien, marktüblich und frei verhandelbar – sind das bei 200.000 € je 7.140 € für Käufer und Verkäufer.
Diese Tabelle dient der Orientierung. Steuerliche Berechnung im Einzelfall: Steuerberater. Stand der Steuersätze: Sachsen-Anhalt 2026 (Sachsen: 5,5 %). In Sachsen (z. B. Schkeuditz, Delitzsch, Markranstädt) beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 % – bei 200.000 € also 11.000 €.
Die Steuerlast des Käufers hängt direkt am Verkehrswert – und der bestimmt auch, was bei Ihnen ankommt. Lassen Sie Ihre Immobilie in Halle und Umgebung realistisch einschätzen.
Einfamilien-, Reihen- & Mehrfamilienhaus
Bewertung starten →Eigentums- oder Penthousewohnung
Bewertung starten →Bauland, Acker- & Gartenfläche
Bewertung starten →Beim Immobilienverkauf in Halle laufen mehrere Fristen parallel – hier sind die wichtigsten auf einen Blick.
Wer eine Immobilie in Halle oder der Umgebung verkauft, sollte die zentralen Fristen kennen: Manche laufen automatisch ab, andere erfordern aktives Handeln. Die folgende Tabelle gibt eine strukturierte Übersicht.
Grunderwerbsteuer – Zahlungsfrist
1 Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG)
Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an; der Steuerbescheid kommt meist einige Wochen nach der Beurkundung. Zuständig ist für Halle und den Saalekreis zentral das Finanzamt Dessau-Roßlau, für die sächsischen Umlandorte das Finanzamt Leipzig I. Erst nach Zahlung folgt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Grundbuchumschreibung.
Grundsteuer – Übergang
31.12. des Verkaufsjahres
Die Grundsteuer für das laufende Jahr bleibt beim Verkäufer; der zivilrechtliche Ausgleich wird im Kaufvertrag geregelt.
Spekulationssteuer – Haltefrist (§ 23 EStG)
10 Jahre ab Kaufvertragsdatum
Wird die Frist überschritten, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei – unabhängig von der Nutzungsart. Die Frist wird taggenau von Kaufvertrag zu Kaufvertrag gerechnet.
Eigennutzungs-Ausnahme (§ 23 EStG)
Verkaufsjahr + 2 Vorjahre
Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst genutzt hat, zahlt keine Spekulationssteuer. Maßgeblich sind Kalenderjahre; sie müssen nicht voll ausgefüllt sein, die Nutzung muss aber zusammenhängend sein.
Grundbuchumschreibung
mehrere Wochen bis wenige Monate nach Beurkundung (je nach Grundbuchamt)
Die Umschreibung erfolgt nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und der Löschungsbewilligung etwaiger Grundschulden.
Erbschaft, Scheidung und gemischte Nutzung folgen eigenen steuerlichen Logiken. Hier sind die drei häufigsten Konstellationen.
Wer eine Immobilie erbt, tritt steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers. Das bedeutet: Die Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern läuft ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers weiter. Wer eine Immobilie erbt, die der Erblasser erst vor wenigen Jahren erworben hat und die nie selbst genutzt wurde, kann trotzdem in die Steuerpflicht rutschen – auch wenn der Erbe selbst nie darin gewohnt hat.
Empfehlung: Klären Sie vor dem Verkauf das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers und ob Eigennutzung stattfand. Wir begleiten Erbimmobilien in Halle und der Region mit einem strukturierten Vorgehen, wie der Fallstudie einer Erbimmobilie mit eingetragenem Vorkaufsrecht zu entnehmen ist, die wir in 4 Wochen rechtssicher abgewickelt haben.
Bei einer gemeinsamen Immobilie halten Ehegatten im gesetzlichen Güterstand ihren Anteil in aller Regel als Miteigentümer nach Bruchteilen (§§ 1008 ff. BGB) – nicht als Gesamthand. Verkaufen können Miteigentümer nur gemeinsam. Stellt der Immobilienanteil praktisch das gesamte Vermögen eines Ehegatten dar, braucht er bis zur rechtskräftigen Scheidung für jede Verfügung die Zustimmung des anderen (§ 1365 BGB). Die Spekulationssteuer wird für jeden Miteigentumsanteil getrennt geprüft. Wer auszieht, nutzt seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken – auch dann nicht, wenn der frühere Partner und die gemeinsamen Kinder dort wohnen bleiben. Verkauft der Ausgezogene später oder überträgt er seinen Anteil gegen Ausgleichszahlung auf den Ex-Partner und liegt der Kauf noch keine zehn Jahre zurück, ist sein Gewinnanteil steuerpflichtig (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21). Unschädlich ist in der Regel ein Verkauf noch im Jahr des Auszugs. Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Scheidung nicht an (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG).
Empfehlung: Neutrale Information zum Ablauf holen – steuerliche Beratung durch einen Steuerberater. Wir schätzen den Marktwert ein und koordinieren den Prozess sachlich und ohne Druck auf eine der Seiten.
Wer ein Zweifamilienhaus in Halle teilweise vermietet und teilweise selbst bewohnt hat, profitiert bei einem Verkauf nur anteilig von der Steuerfreiheit. Der selbst genutzte Anteil ist bei entsprechender Haltedauer oder Eigennutzungsregel steuerfrei – der vermietete Anteil ist es nicht. Die Aufteilung erfolgt nach Fläche.
Empfehlung: Halten Sie Unterlagen zur Flächenaufteilung und zur Nutzungshistorie bereit. Ein Steuerberater berechnet den steuerpflichtigen Anteil des Gewinns präzise. Den Verkehrswert als Gesamtbasis ermitteln wir realistisch vor Ort.
Die Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer. In Sachsen-Anhalt liegt der Steuersatz bei 5,0 % des beurkundeten Kaufpreises; für Immobilien im sächsischen Umland – etwa Schkeuditz, Delitzsch oder Wiedemar – beträgt der Satz 5,5 %. Als Verkäufer sind Sie davon nicht direkt betroffen, aber der Käufer rechnet diese Kosten in sein Gesamtbudget ein – was indirekt Einfluss auf die Preisverhandlung hat.
Ja, die Grundsteuer wird für das gesamte Kalenderjahr gegenüber demjenigen festgesetzt, dem die Immobilie am 1. Januar des Jahres zugerechnet war (§§ 9, 10 GrStG) – unabhängig davon, wann im Jahr der Verkauf stattfindet. Im Verhältnis zum Käufer wird aber zeitanteilig abgerechnet: Ab dem im Kaufvertrag festgelegten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten trägt der Käufer die Grundsteuer (§ 446 BGB) und erstattet dem Verkäufer seinen Anteil.
Spekulationssteuer – korrekt: Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne – fällt an, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre gehalten und nicht selbst genutzt wurde. Wer das Objekt im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, ist in der Regel steuerfrei, unabhängig von der Haltedauer (§ 23 EStG). Zusätzlich gilt eine Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, ist er steuerfrei.
In Sachsen-Anhalt beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises – das gilt für Halle (Saale) ebenso wie für Merseburg, Schkopau, Leuna oder Kabelsketal. Achtung Landesgrenze: Delitzsch, Schkeuditz, Wiedemar und Markranstädt liegen in Sachsen; dort beträgt der Satz 5,5 % (§ 1 SächsGrEStSatzG, seit 01.01.2023).
Bei einem Verkauf nach einer Erbschaft läuft die Haltefrist für die Spekulationssteuer ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers weiter. Zusätzlich kann Erbschaftsteuer anfallen, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad und dem Immobilienwert abhängt. Beide Steuerarten können parallel greifen – eine frühzeitige Beratung beim Steuerberater ist sinnvoll.
Indirekt ja. Käufer rechnen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten zu ihrem Kaufpreis hinzu. Ein zu hoher Angebotspreis erhöht die Gesamtbelastung für den Käufer und kann ernsthafte Interessenten aus dem Rennen werfen. Ein realistisch angesetzter Verkehrswert schützt Sie vor einem langen Verkaufsprozess.
Nach der Beurkundung stellt das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid aus. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG); erst nach Zahlung folgt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Grundbuchumschreibung möglich ist. Erfahrungsgemäß vergehen von der Beurkundung bis zur Eintragung des neuen Eigentümers mehrere Wochen bis wenige Monate – abhängig von Finanzamt, Grundbuchamt und der Löschung bestehender Grundschulden.
Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sind beim Immobilienverkauf in Halle und Umgebung keine Randthemen – sie beeinflussen, was beim Käufer ankommt und was bei Ihnen bleibt. Die Grunderwerbsteuer von 5,0 % in Sachsen-Anhalt trägt der Käufer, die Grundsteuer läuft bis Jahresende beim Verkäufer, und die Spekulationssteuer trifft Verkäufer, die zu früh oder ohne Eigennutzung verkaufen.
Wer seinen Verkaufspreis realistisch ansetzt, gibt dem Käufer Spielraum für die Nebenkosten – und verkürzt damit die Zeit bis zum Notartermin. Wie wir eine Immobilienbewertung in Halle und der Region durchführen und was dabei in die Preisfindung einfließt, erklären wir persönlich vor Ort.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, lohnt sich zusätzlich der Blick auf den Energieausweis: Pflicht & Kosten – denn der Energieausweis ist bei jedem Verkauf Pflicht und beeinflusst die Vermarktung. Bei älteren Objekten ist außerdem relevant, welche Pflichten auf den Käufer zukommen: Die GEG & Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel können den erzielbaren Preis direkt berühren.
Steuerliche Beratung leistet der Steuerberater. Was Ihre Immobilie am Markt wert ist, sagen wir Ihnen ehrlich – persönlich, vor Ort, und mit Kenntnis des Marktes in Halle und Umgebung.
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