RATGEBER ERBSCHAFT UND SCHENKUNG
Wer eine Immobilie in Halle und Umgebung frühzeitig überträgt, kann Schenkungssteuer durch Freibeträge erheblich reduzieren – oder ganz vermeiden. Dieser Ratgeber zeigt, wie das geht und worauf es ankommt.
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Wer eine Immobilie in Halle und Umgebung besitzt und sie eines Tages an Kinder oder Enkel weitergeben möchte, steht früher oder später vor dieser Frage: Soll ich das regeln, solange ich kann – oder überlasse ich es dem Erbfall? Die Antwort ist oft eindeutig: Eine geplante Schenkung zu Lebzeiten verschafft Ihnen mehr Kontrolle, spart Steuern und vermeidet Streit im Ernstfall.
Der entscheidende Unterschied liegt im Freibetrag. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) regelt in § 16, welche Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad gelten: Ehepartner erhalten 500.000 €, Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel 200.000 €, Geschwister, Nichten, Neffen und Nichtverwandte jeweils 20.000 €. Dieser Freibetrag gilt sowohl bei der Schenkung als auch bei der Erbschaft – aber beim Erbe nur einmal. Schenkungen derselben Person werden nur innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet (§ 14 ErbStG) – danach steht der Freibetrag erneut in voller Höhe zur Verfügung. Bei zwei Kindern und zwei schenkenden Elternteilen – vorausgesetzt, beide sind Eigentümer und schenken jeweils ihren eigenen Anteil – können so zusammen bis zu 1,6 Mio. € steuerfrei übertragen werden (4 × 400.000 €).
Hinzu kommt ein weiterer Aspekt, der in der Praxis oft unterschätzt wird: der Zeitfaktor. Immobilienwerte in Halle und Umgebung unterliegen Marktschwankungen. Wer heute zu einem Zeitpunkt schenkt, an dem der Verkehrswert moderat ist, zahlt weniger Steuer als jemand, der die Übertragung aufschiebt und dann höhere Werte versteuern muss. Die Schenkung schafft also einen klaren Gestaltungsspielraum.
Gleichzeitig ist die Schenkung kein Allheilmittel. Wer die Immobilie weiter selbst bewohnen oder vermieten möchte, kann sich den Nießbrauch vorbehalten – so bleiben Nutzung und Mieteinnahmen erhalten, während das Eigentum bereits übergeht. Verkaufen kann danach aber nur noch der Beschenkte als neuer Eigentümer; wer sich diese Möglichkeit offenhalten will, sollte im Schenkungsvertrag Rückforderungsrechte vereinbaren oder mit der Übertragung warten. Ob das für Ihre Situation sinnvoll ist, hängt von Ihrem Lebensplan und dem Immobilienwert ab. Mehr zu Steuern beim Immobilienverkauf finden Sie in unserem weiterführenden Ratgeber.
Die Höhe der Schenkungssteuer hängt von zwei Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Schenkung nach Abzug des Freibetrags. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) legt die Freibeträge und Steuersätze fest – und die Unterschiede sind erheblich. Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner 500.000 €. Enkelkinder, deren Elternteil noch lebt, erhalten 200.000 € (§ 16 ErbStG, Rechtsstand 2026). In Steuerklasse I liegen die Steuersätze zwischen 7 % und 30 % (§ 19 ErbStG).
Geschwister, Nichten, Neffen oder unverheiratete Lebenspartner stehen deutlich schlechter da. Ihr Freibetrag beträgt nur 20.000 €; die Steuersätze liegen in Steuerklasse II bei 15 % bis 43 %, in Steuerklasse III bei 30 % bzw. 50 %. Wer eine Immobilie an einen Lebenspartner ohne Trauschein übertragen möchte, sollte das im Vorfeld mit einem Steuerberater oder Notar durchdenken, da die steuerliche Belastung erheblich sein kann.
Besonders relevant für Ehepaare: Das selbst bewohnte Familienheim kann zu Lebzeiten steuerfrei auf den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner übertragen werden – unabhängig vom Wert und ohne Anrechnung auf den Freibetrag (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Für Kinder gibt es diese Befreiung bei der Schenkung nicht; sie können das Familienheim nur im Erbfall steuerfrei erwerben, wenn sie unverzüglich einziehen, zehn Jahre dort wohnen und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Bei der Schenkung an Kinder zählt deshalb der persönliche Freibetrag.
Ein häufig übersehener Punkt: Der gesetzliche Freibetrag für Kinder gilt je Elternteil separat. Bei einem gemeinsam schenkenden Elternpaar und mehreren Kindern summieren sich die anrechenbaren Freibeträge innerhalb von zehn Jahren entsprechend auf. Wenn Sie wissen möchten, ob beim späteren Verkauf einer geschenkten Immobilie die Spekulationssteuer und Fristen greifen, lohnt sich ein Blick in den verlinkten Ratgeber.
Eine Immobilienschenkung ist kein Formular, das man eben ausfüllt – sie ist ein rechtlicher Vorgang mit klar geregelten Schritten. Wer das frühzeitig versteht, vermeidet teure Fehler und spart Zeit. Der Ablauf ist in den meisten Fällen gut planbar und dauert von der ersten Bewertung bis zum Grundbucheintrag typischerweise zwei bis vier Monate.
Schritt 1: Verkehrswert klären. Ausgangspunkt jeder Schenkung ist der aktuelle Marktwert der Immobilie. Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Bewertungsgesetz – oft weicht dieser Wert vom tatsächlichen Marktpreis ab. Wer den realen Verkehrswert kennt, kann gezielt prüfen, ob der Freibetrag ausreicht oder ob weitere steuerliche Gestaltung nötig ist.
Schritt 2: Steuerliche Beratung einholen. Ein Steuerberater prüft, welche Freibeträge greifen, ob Steuerpflicht entsteht und ob Gestaltungen wie ein Nießbrauchvorbehalt sinnvoll sind.
Schritt 3: Notarielle Beurkundung. Die Schenkung einer Immobilie ist formbedürftig – sie muss notariell beurkundet werden. Der Notar bereitet den Schenkungsvertrag vor, klärt offene Fragen und sorgt für die korrekte Eintragung ins Grundbuch.
Schritt 4: Meldung ans Finanzamt. Der Notar zeigt die beurkundete Schenkung dem zuständigen Schenkungsteuer-Finanzamt an – bei Wohnsitz des Schenkers in Sachsen-Anhalt zentral dem Finanzamt Staßfurt. Eine eigene Anzeige ist dann nicht nötig (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Das Finanzamt fordert bei Bedarf eine Schenkungsteuererklärung an und setzt die Steuer fest, wenn der Wert über dem Freibetrag liegt.
Schritt 5: Grundbucheintrag. Erst mit der Umschreibung im Grundbuch geht das Eigentum offiziell über. Für die Schenkungsteuer gilt die Schenkung bereits als ausgeführt, wenn Auflassung und Eintragungsbewilligung notariell erklärt sind – ab dann läuft der Zehnjahreszeitraum des § 14 ErbStG für die Anrechnung weiterer Schenkungen auf den Freibetrag. Für die Spekulationssteuer beim späteren Verkauf beginnt dagegen keine neue Frist: Der Beschenkte übernimmt das Anschaffungsdatum des Schenkers (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG) – mehr dazu unter steuerfrei verkaufen. Vorsicht bei Schenkungen gegen Schuldübernahme oder Ausgleichszahlung: Sie gelten insoweit als entgeltlich und können eine eigene Spekulationsfrist auslösen.
Für die Steuerberechnung setzt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an – das folgende Beispiel vereinfacht dies, indem es Verkehrswert und Steuerwert gleichsetzt. Das folgende Beispiel zeigt mit einem angenommenen Wert, wie die Rechnung für ein Einfamilienhaus in Halle aussehen kann – auf Basis der gesetzlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG und der Steuersätze nach § 19 ErbStG.
Verkehrswert der Immobilie
Angenommener aktueller Marktwert eines Einfamilienhauses in Halle, ermittelt über eine Vor-Ort-Bewertung. Für die Steuer setzt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an; ein niedrigerer Verkehrswert kann per Gutachten nachgewiesen werden (§ 198 BewG).
Freibetrag Kind
Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), der nach zehn Jahren erneut genutzt werden kann (§ 14 ErbStG). Im Beispiel liegt der Immobilienwert von 350.000 € darunter.
Zu versteuernder Betrag
Da der Immobilienwert unter dem gesetzlichen Freibetrag liegt, entsteht in diesem Beispiel keine Schenkungssteuer.
Zweites Beispiel: Verkehrswert über dem Freibetrag
Bei einem Objekt, dessen Marktwert den gesetzlichen Freibetrag übersteigt, entsteht ein steuerpflichtiger Überschuss.
Zu versteuernder Betrag
550.000 € abzüglich 400.000 € Freibetrag = 150.000 € steuerpflichtiger Erwerb. In Steuerklasse I gilt bis 300.000 € ein Satz von 11 % auf den gesamten steuerpflichtigen Betrag (§ 19 ErbStG).
Fällige Schenkungssteuer
150.000 € × 11 % = 16.500 €. Gehört das Haus beiden Eltern je zur Hälfte und schenkt jeder Elternteil seinen Anteil (je 275.000 €), bleibt die Übertragung innerhalb der beiden Freibeträge von je 400.000 € vollständig steuerfrei – Steuer: 0 €.
Quellen: § 16 ErbStG (Freibeträge), § 19 ErbStG (Steuersätze), Rechtsstand 2026. Die Steuerberechnung ist eine vereinfachte Modellrechnung – ein Steuerberater prüft Ihren konkreten Fall.
Der Verkehrswert bestimmt die Steuerlast – eine realistische Einschätzung ist der erste Schritt.
Einfamilien-, Reihen- & Mehrfamilienhaus
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Bewertung starten →Neben der Schenkungssteuer entstehen bei einer Immobilienschenkung weitere Kosten und Fristen, die Sie kennen sollten. Die wichtigsten im Überblick – mit gesetzlicher Grundlage.
Abhängig vom Immobilienwert (Gebührenordnung GNotKG)
Notargebühren
Die notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags ist Pflicht. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert der Immobilie und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Abhängig vom Immobilienwert (GNotKG)
Grundbuchgebühr
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kostet ebenfalls eine nach GNotKG berechnete Gebühr – sie fällt zusätzlich zur Notargebühr an.
entfällt bei notarieller Beurkundung
Anzeige beim Finanzamt
Grundsätzlich sind Schenkungen binnen drei Monaten ab Kenntnis anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 und 2 ErbStG). Bei der notariell beurkundeten Immobilienschenkung übernimmt das der Notar (§ 34 ErbStG) – eine eigene Anzeige ist nicht erforderlich (§ 30 Abs. 3 ErbStG).
10 Jahre (§ 14 ErbStG)
Zehnjahresfrist für Freibetrag-Erneuerung
Schenkungen derselben Person werden zehn Jahre lang zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Danach steht der Freibetrag – für Kinder 400.000 € je Elternteil – erneut in voller Höhe zur Verfügung.
Schenkung nur an Ehepartner steuerfrei
Familienheim: Schenkung vs. Erbfall
Zu Lebzeiten kann das selbst bewohnte Familienheim nur auf den Ehepartner steuerfrei übertragen werden – ohne Behaltensfrist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Kinder sind nur im Erbfall begünstigt: unverzüglicher Einzug, zehn Jahre Selbstnutzung, höchstens 200 m² Wohnfläche (Nr. 4c).
Nicht jede Schenkungssituation ist unkompliziert. Einige Konstellationen kommen in der Praxis häufig vor und erfordern eine sorgfältige Einordnung – hier die wichtigsten drei.
Wer seine Immobilie überträgt, aber weiterhin darin wohnen oder Mieteinnahmen behalten möchte, kann sich ein Nießbrauchrecht vorbehalten. Das Eigentum geht über, das Nutzungsrecht bleibt. Der Wert des Nießbrauchs mindert den schenkungsteuerlichen Wert der Übertragung – das kann die Steuerlast deutlich senken. Erbrechtlich wichtig: Gegenüber Pflichtteilsberechtigten – etwa weiteren Kindern – zählt eine Schenkung erst nach zehn Jahren nicht mehr mit (§ 2325 BGB). Behält sich der Schenker den Nießbrauch an der ganzen Immobilie vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gar nicht erst zu laufen.
Empfehlung: Die Berechnung des Nießbrauchswerts ist komplex und hängt vom Alter des Schenkenden und der Immobilienrendite ab. Ein Steuerberater sollte das im Vorfeld durchrechnen – und ein Notar oder Fachanwalt für Erbrecht die Folgen für den Pflichtteil prüfen.
Geschwister, Nichten und Neffen zahlen Schenkungssteuer nach Steuerklasse II mit einem Freibetrag von nur 20.000 € (Kinder: 400.000 €) und Steuersätzen von 15 % bis 43 %. Bei größeren Immobilienwerten kann das eine erhebliche Belastung bedeuten. Hier lohnt es sich, die Situation frühzeitig mit einem Steuerberater zu analysieren.
Empfehlung: Wer eine Immobilie an entfernte Verwandte weitergeben möchte, sollte frühzeitig rechtliche und steuerliche Beratung einholen.
Wird eine gemeinsame Immobilie im Zuge der Scheidung auf einen Partner übertragen, ist das meist keine Schenkung, sondern ein entgeltlicher Vorgang – etwa gegen Ausgleichszahlung oder Übernahme des Kredits. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Aber Vorsicht bei der Einkommensteuer: Liegt der Kauf noch keine zehn Jahre zurück und ist der übertragende Partner bereits ausgezogen, kann sein Gewinnanteil als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21). Das gehört vor der Scheidungsfolgenvereinbarung zum Steuerberater.
Empfehlung: In solchen Fällen ist die enge Abstimmung zwischen Familienrecht, Steuerrecht und der Immobilienbewertung entscheidend. Eine realistische Wertermittlung schützt beide Seiten vor Fehleinschätzungen.
Der steuerlich maßgebliche Wert ist der vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Grundbesitzwert – dieser weicht vom tatsächlichen Marktwert oft ab. Liegt der Finanzamt-Wert zu hoch, kann ein niedrigerer Verkehrswert nach § 198 BewG durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen bzw. des Gutachterausschusses nachgewiesen werden; eine Makler-Einschätzung genügt dafür nicht. Eine Vor-Ort-Einschätzung zeigt, ob der Finanzamt-Wert plausibel ist und sich ein förmliches Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Werts (§ 198 BewG) lohnt.
Der Freibetrag erneuert sich alle zehn Jahre – das ist der entscheidende Vorteil gegenüber dem Erbfall, bei dem er nur einmal gilt. Schenkungen derselben Person werden zehn Jahre lang zusammengerechnet (§ 14 ErbStG); danach steht der Freibetrag – für Kinder 400.000 € je Elternteil – erneut voll zur Verfügung. Wer eine Immobilie in Tranchen überträgt oder früh genug beginnt zu planen, kann mehrere Zehnjahreszyklen nutzen und so den Wert einer Immobilie vollständig oder weitgehend steuerfrei weitergeben.
Ja, die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben. Ohne notariellen Schenkungsvertrag ist die Eigentumsübertragung einer Immobilie rechtlich unwirksam. Der Notar sorgt auch für die Eintragung im Grundbuch, die den Eigentumsübergang offiziell abschließt.
In der Regel benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, einen Lageplan, Baupläne oder Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen) sowie Personalausweise aller Beteiligten. Ein Energieausweis ist für die Schenkung nicht vorgeschrieben – er wird erst beim späteren Verkauf oder bei einer Vermietung Pflicht. Der Notar prüft, welche Dokumente im Einzelfall zusätzlich erforderlich sind.
Verkauft der Beschenkte die Immobilie, kommt es auf das Kaufdatum des Schenkers an: Liegen zwischen dessen Kauf und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG) – die Schenkung startet keine neue Frist, der Beschenkte tritt in die Fußstapfen des Schenkers (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren; außerdem gilt eine Freigrenze von 1.000 € Gesamtgewinn pro Kalenderjahr. Alle Details dazu finden Sie im Ratgeber zu Spekulationssteuer & Fristen.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Rückforderung möglich – etwa wenn der Beschenkte verarmt, grob undankbar handelt oder wenn eine vertraglich vereinbarte Bedingung nicht erfüllt wird. Die Rückforderung ist jedoch an strenge rechtliche Voraussetzungen geknüpft und muss notfalls gerichtlich durchgesetzt werden. Wer sichergehen will, regelt Bedingungen bereits im Schenkungsvertrag.
Oft ja – besonders wenn ein Nießbrauchvorbehalt vereinbart wird, sodass Sie weiterhin in der Immobilie wohnen können. Steuerfrei lässt sich das selbst bewohnte Familienheim zu Lebzeiten nur auf den Ehepartner übertragen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG); bei Kindern zählt der Freibetrag von 400.000 € je Elternteil, der Wert eines vorbehaltenen Nießbrauchs mindert dabei den steuerpflichtigen Erwerb. Ob das für Ihre Situation sinnvoll ist, hängt von Wert, Verwandtschaftsgrad und Ihrer Lebensplanung ab.
Wer eine Immobilie in Halle und Umgebung besitzt und die Weitergabe an die nächste Generation regeln möchte, hat mit der Schenkung zu Lebzeiten ein wirksames Instrument in der Hand. Die Freibeträge nach § 16 ErbStG, die Zehnjahresregel und die Möglichkeit des Nießbrauchvorbehalts schaffen echte Gestaltungsspielräume – die sich aber nur nutzen lassen, wenn man früh genug anfängt.
Der erste Schritt ist immer eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts. Nur wer weiß, was die Immobilie am Markt wert ist, kann sinnvoll planen – ob für die Schenkung, für die Steuer oder für einen späteren Verkauf. Eine Immobilienbewertung in Halle liefert diese Grundlage, persönlich und auf Basis echter Marktdaten aus der Region.
Ergänzend lohnt sich ein Blick auf die steuerlichen Folgen beim Verkauf: Im Ratgeber zu Steuern beim Immobilienverkauf erfahren Sie, welche Abgaben anfallen – und wann eine Übertragung vollständig steuerfrei möglich ist. Wer das Thema Eigennutzung vertieft verstehen möchte, findet alle relevanten Informationen im Ratgeber Steuerfrei verkaufen (Eigennutzung).
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