RATGEBER · STEUERN & FRISTEN
Wann fällt die Steuer an, wann nicht – und wie Sie in Halle und Umgebung den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf finden.
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Die Spekulationssteuer greift immer dann, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Dieser Gewinn wird als Einkommen behandelt und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags – nicht mit der Übergabe oder dem Grundbucheintrag.
Konkret bedeutet das: Beurkunden Sie den Kauf am 15. März 2017 und den Verkauf im September 2026, liegen gut neun Jahre dazwischen – die Steuer fällt an. Beurkunden Sie den Verkauf erst ab dem 16. März 2027, sind zehn Jahre überschritten und der Gewinn bleibt steuerfrei. Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, kommt es auf die Frist unter den Voraussetzungen des nächsten Kapitels gar nicht an.
Berechnet wird der Gewinn als Differenz zwischen Verkaufspreis und den sogenannten Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis die Nebenkosten beim Kauf (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch). Hinzu kommen nachträgliche Herstellungskosten – etwa ein Anbau, ein Dachgeschossausbau oder eine Sanierung, die den Standard des Hauses in mehreren Kerngewerken deutlich anhebt; auch Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zählen dazu, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Normaler Erhaltungsaufwand – neue Heizung, neue Fenster, Dachreparatur – mindert den Veräußerungsgewinn dagegen nicht: Bei vermieteten Objekten wurde er bereits als Werbungskosten abgezogen, bei Selbstnutzung ist er steuerlich unbeachtlich.
Für vermietete Immobilien gilt zusätzlich: Haben Sie über die Jahre Abschreibungen (AfA) steuerlich genutzt, reduziert sich der steuerliche Buchwert. Der zu versteuernde Gewinn fällt dadurch oft höher aus als der rein rechnerische Preisunterschied vermuten lässt. Wer seine Steuerlast realistisch einschätzen möchte, sollte diesen Punkt unbedingt mit dem Steuerberater klären, bevor ein Verkaufspreis festgelegt wird.
In Halle und Umgebung spielt der Zeitpunkt des Verkaufs deshalb eine echte Rolle: Wer kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, zahlt möglicherweise Tausende Euro Steuern, die ein paar Monate später entfallen wären. Lesen Sie dazu auch den Überblick zu den Steuern beim Immobilienverkauf, der alle relevanten Steuerarten zusammenfasst.
Der häufigste Weg, die Spekulationssteuer zu umgehen, ist die Eigennutzung. Steuerfrei verkauft, wer die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt hat – oder wer sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das gilt auch dann, wenn die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist. Für die zweite Variante müssen es keine drei vollen Kalenderjahre sein: Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der das Vorjahr vollständig und das Verkaufsjahr sowie das zweite Vorjahr jeweils zumindest teilweise abdeckt (BFH, Urteil vom 27.06.2017 – IX R 37/16).
Ein Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung in Halle im Jahr 2022, ziehen selbst ein und verkaufen 2025. Nur drei Jahre Haltezeit – aber da Sie 2023, 2024 und 2025 dort gewohnt haben, bleibt der Gewinn steuerfrei. Voraussetzung ist, dass Sie die Wohnung tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, also nicht vermietet oder anderweitig überlassen haben – die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, ist unschädlich. Auch eine Zweit- oder Ferienwohnung, die Sie nicht vermieten, sondern nur zeitweise selbst nutzen, fällt darunter (BFH, Urteil vom 27.06.2017 – IX R 37/16); eine an Feriengäste vermietete Wohnung dagegen nicht.
Zu einem weiteren Sonderfall: Hat jemand die Immobilie geerbt, übernimmt er steuerlich die Haltefrist des Erblassers. Wenn der Erblasser die Immobilie im Mai 2017 gekauft hat und 2026 stirbt, läuft die Zehnjahresfrist für den Erben noch bis Mai 2027. Verkauft er danach, fällt keine Steuer an. Hat der Erblasser schon 2013 gekauft, ist die Frist beim Erbfall längst abgelaufen – der Erbe kann sofort steuerfrei verkaufen. Verkauft er innerhalb der Frist, wird der Gewinn auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises des Erblassers berechnet – nicht auf Basis des Erbschaftswerts.
Für Immobilien, die verschenkt wurden, gilt ähnliches: Auch hier wird die Haltefrist des Schenkers weitergezählt. Wer überlegt, ob eine Schenkung vor dem Verkauf sinnvoll ist, sollte die steuerlichen Konsequenzen vorher durchrechnen lassen. Dazu gibt es weiterführende Informationen im Ratgeber zum steuerfreien Verkauf durch Eigennutzung.
Selbstgenutzte Immobilien in Halle und Umgebung werden häufig mit Zeitdruck verkauft – wegen Ortswechsels, Pflegebedarf oder familiärer Veränderungen. Gerade dann lohnt ein kurzer Check: Erstreckt sich die Eigennutzung lückenlos über das Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre? Reicht Ihre Eigennutzung vom vorletzten Jahr bis in das Verkaufsjahr hinein? Oder empfiehlt es sich, den Notartermin in den Januar zu legen, um die Steuerfreiheit zu sichern?
Die Spekulationssteuer ist keine Pauschalsteuer mit festem Prozentsatz, sondern wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Eigentümers verrechnet. Das bedeutet: Je höher Ihr sonstiges Einkommen im Verkaufsjahr, desto mehr fällt auch auf den Immobiliengewinn an. Der Grenzsteuersatz liegt 2026 zwischen 14 % und 42 %, ab einem zu versteuernden Einkommen von 277.826 € (Einzelveranlagung) bei 45 %; hinzu kommen ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (§ 32a EStG).
Die Bemessungsgrundlage ist der Veräußerungsgewinn. Er errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises und der abzugsfähigen Kosten. Auf der Kaufseite zählen der ursprüngliche Kaufpreis, die Nebenkosten beim Erwerb sowie nachträgliche Herstellungskosten (z. B. Anbau, Ausbau, Standardhebung) – nicht aber gewöhnlicher Erhaltungsaufwand. Auf der Verkaufsseite können Maklergebühren, Notarkosten des Verkaufs und ähnliche direkte Veräußerungskosten abgezogen werden.
Ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: Wer die Immobilie vermietet und dabei Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend gemacht hat, muss diese vom Einstandspreis abziehen. Die AfA hat den steuerlichen Buchwert der Immobilie über die Jahre gesenkt – dadurch steigt der zu versteuernde Gewinn im Verkaufsfall entsprechend an. Ein Beispiel: 2 % AfA auf 150.000 € Gebäudeanteil ergeben 3.000 € pro Jahr, nach neun Jahren also 27.000 €, die dem Gewinn hinzugerechnet werden (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG; AfA-Satz 2 % bei Fertigstellung 1925 bis 2022, 2,5 % bei älteren und 3 % bei ab 2023 fertiggestellten Wohngebäuden, § 7 Abs. 4 EStG).
Für eine belastbare Steuerschätzung brauchen Sie also drei Werte: den voraussichtlichen Verkaufspreis, die tatsächlichen Anschaffungs- und Werbungskosten sowie Ihren zu erwartenden Steuersatz im Verkaufsjahr. Der Verkehrswert der Immobilie steht dabei am Anfang. Wer den realistischen Marktwert seiner Immobilie in Halle kennt, kann die Steuerlast realistisch einschätzen – und entscheiden, ob ein Verkauf jetzt wirtschaftlich sinnvoll ist oder ob es sich lohnt, die Frist abzuwarten. Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, ist er steuerfrei – ab 1.000 € ist der volle Gewinn steuerpflichtig (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).
Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie sich die Spekulationssteuer auf eine vermietete Eigentumswohnung in Halle auswirkt, wenn die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist. Alle Zahlen sind fiktiv und dienen nur zur Veranschaulichung – für Ihre individuelle Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Steuerberater.
Verkaufspreis
Der erzielte Kaufpreis laut notariellem Kaufvertrag.
Anschaffungskosten (Kauf 2018)
Ursprünglicher Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) sowie nachträglicher Herstellungskosten (kein laufender Erhaltungsaufwand).
Hinzurechnung kumulierter AfA (8 Jahre × 2.400 €)
Bereits geltend gemachte Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) und erhöhen so den Gewinn. Hier: 2 % von 120.000 € Gebäudeanteil pro Jahr = 2.400 € × 8 Jahre.
Direkter Veräußerungskosten (Makler, Notar Verkauf)
Diese Kosten können vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden.
Zu versteuernder Gewinn
280.000 € − (190.000 € − 19.200 €) − 12.000 € = 97.200 €: Verkaufspreis minus um die AfA geminderte Anschaffungskosten minus Veräußerungskosten.
Spekulationssteuer (Beispiel: 35 % pers. Steuersatz)
97.200 € × 35 % = 34.020 € (vereinfacht; der tatsächliche Satz kann abweichen, zzgl. ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (private Veräußerungsgeschäfte). Abschreibungsregelung: § 7 EStG. Die Berechnung zeigt: Ein Verkauf erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist – bei Kauf 2018 also ab 2028 – hätte die Steuerlast von rund 34.000 € vollständig vermieden.
Der Verkehrswert bestimmt, wie hoch die Steuerlast ausfällt. Lassen Sie Ihre Immobilie in Halle und Umgebung kostenfrei einschätzen.
Einfamilien-, Reihen- & Mehrfamilienhaus
Bewertung starten →Eigentums- oder Penthousewohnung
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Bewertung starten →Die entscheidenden Fristen rund um die Spekulationssteuer sind gesetzlich geregelt und lassen sich klar benennen. Die folgende Tabelle gibt eine kompakte Übersicht der wichtigsten Werte – ohne Anspruch auf Steuerberatung.
10 Jahre
Spekulationsfrist (Regelfall)
Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Immobilien steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der jeweiligen notariellen Verträge. Gesamtgewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften unter 1.000 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).
Verkaufsjahr + die beiden Vorjahre
Ausnahme Eigennutzung
Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zusammenhängend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat – das Vorjahr vollständig, die beiden anderen Jahre zumindest teilweise –, verkauft steuerfrei, unabhängig von der Gesamthaltezeit (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG; BFH IX R 37/16). Gleiches gilt bei ausschließlicher Eigennutzung seit dem Kauf.
31. Juli des Folgejahres (ohne Steuerberater)
Abgabefrist Steuererklärung
Der Veräußerungsgewinn ist in der Anlage SO der Einkommensteuererklärung für das Verkaufsjahr anzugeben. Mit Steuerberater verlängert sich die Frist üblicherweise bis Ende Februar des übernächsten Jahres.
Haltefrist des Erblassers wird übernommen
Haltedauer bei Erbschaften
Erben treten in die steuerliche Position des Erblassers ein. Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers – nicht mit dem Erbfall.
5,0 % (Sachsen-Anhalt) · 5,5 % (Sachsen)
Grunderwerbsteuer (Käufer)
Fällt beim Käufer an und betrifft den Verkäufer mittelbar über die Kaufpreisverhandlung. Für Halle und den Saalekreis gilt der Steuersatz des Landes Sachsen-Anhalt von 5,0 %. Liegt die Immobilie in Sachsen – etwa in Schkeuditz, Delitzsch, Wiedemar oder Markranstädt –, sind es 5,5 % (Stand: 2026).
Neben dem Regelfall gibt es Konstellationen, in denen die Spekulationssteuer besondere Fragen aufwirft. Die häufigsten drei Situationen, denen wir in Halle und Umgebung regelmäßig begegnen:
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt steuerlich den Kaufzeitpunkt des Erblassers. Das kann bedeuten, dass die Zehnjahresfrist bereits fast abgelaufen ist und ein Zuwarten von wenigen Monaten die Steuerpflicht vollständig beseitigt. Andererseits kann eine Erbimmobilie, die der Erblasser erst kurz vor dem Tod gekauft hat, den Erben in eine lange Wartezeit zwingen.
Empfehlung: Prüfen Sie das genaue Kaufdatum des Erblassers und lassen Sie berechnen, wie weit die Frist bereits fortgeschritten ist – bevor Sie über Verkauf oder Eigennutzung entscheiden. Weiterführende Hinweise finden Sie im Ratgeber zur Schenkung statt Erbe.
Bei einer Trennung steht die gemeinsame Immobilie häufig zur Disposition, bevor die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Beide Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen, und der Gewinn wird jedem Miteigentümer nach seinem Anteil zugerechnet, und die Eigennutzung wird für jeden getrennt geprüft: Wer wohnen geblieben ist, verkauft seinen Anteil steuerfrei. Wer ausgezogen ist, nutzt die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken – auch dann nicht, wenn der Ex-Partner mit dem gemeinsamen Kind dort wohnt. Liegt sein Auszug vor dem Jahr des Verkaufs, ist sein Anteil innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig. Das gilt auch, wenn er seinen Anteil im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung auf den Ex-Partner überträgt (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21).
Empfehlung: In solchen Fällen ist eine frühzeitige steuerliche Prüfung sinnvoll. Die Frage, welcher Partner wann ausgezogen ist, hat direkte steuerliche Konsequenzen.
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, die er jeweils erst kurz zuvor – in der Regel ebenfalls innerhalb von fünf Jahren – gekauft, gebaut oder grundlegend modernisiert hat, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler (sog. Drei-Objekt-Grenze, BMF-Schreiben vom 26.03.2004). Dann gelten andere steuerliche Regeln als bei privaten Veräußerungsgeschäften – die Gewinne unterliegen Einkommensteuer und Gewerbesteuer, und die Zehnjahres-Spekulationsfrist greift nicht mehr schützend.
Empfehlung: Wer mehrere Objekte in Halle und Umgebung hält und über Verkäufe nachdenkt, sollte diesen Aspekt vorab mit dem Steuerberater klären.
Nach Ablauf der Zehnjahresfrist zwischen Kauf und Verkauf entfällt die Spekulationssteuer vollständig. Die Frist bemisst sich nach den Daten der notariellen Verträge, nicht nach Übergabe oder Grundbucheintrag. Eine frühere Steuerfreiheit ist möglich, wenn Sie die Immobilie in den drei maßgeblichen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
Die Spekulationssteuer hat keinen festen Prozentsatz. Der Veräußerungsgewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – der Grenzsteuersatz liegt zwischen 14 % und 42 %, ab 277.826 € zu versteuerndem Einkommen bei 45 %, zzgl. ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Gesamtgewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei. Je höher Ihr sonstiges Einkommen im Verkaufsjahr, desto höher fällt der Steuersatz auf den Immobiliengewinn aus.
Als Eigennutzung gilt das tatsächliche Bewohnen – allein, mit Familie oder Partner – im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren oder durchgehend seit dem Kauf. Ein Hauptwohnsitz ist nicht nötig: Auch eine nicht vermietete Zweit- oder Ferienwohnung zählt (BFH, Urteil vom 27.06.2017 – IX R 37/16), ebenso die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten. Nicht ausreichend sind Vermietung oder die Überlassung an andere Angehörige.
Ja. Abziehbar sind die Nebenkosten des ursprünglichen Kaufs (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), nachträgliche Herstellungskosten wie Anbau oder Ausbau sowie die direkten Verkaufskosten, etwa Maklerprovision und Ihre Notarkosten. Gewöhnlicher Erhaltungsaufwand – neue Heizung, Fenster, Reparaturen – mindert den Veräußerungsgewinn nicht; er erhöht ihn aber auch nicht.
Wer eine Immobilie vermietet und Abschreibungen (AfA) steuerlich genutzt hat, muss diese beim Verkauf vom Einstandspreis abziehen. Das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Beispiel: 2 % AfA auf 150.000 € Gebäudeanteil sind 3.000 € pro Jahr – nach neun Jahren Vermietung werden 27.000 € dem Gewinn hinzugerechnet, selbst wenn der Verkaufspreis kaum über dem Kaufpreis liegt (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
Erben übernehmen steuerlich den Kaufzeitpunkt des Erblassers. Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall. Das kann bedeuten, dass die Frist bereits fast abgelaufen ist – oder dass noch mehrere Jahre verbleiben, bevor ein steuerfreier Verkauf möglich ist.
Ja. Steuerpflichtige Veräußerungsgewinne aus Immobilien sind in der Anlage SO der Einkommensteuererklärung für das Verkaufsjahr anzugeben. Die Abgabefrist ohne Steuerberater ist der 31. Juli des Folgejahres. Wer einen Steuerberater einschaltet, erhält üblicherweise eine längere Frist.
Die Spekulationssteuer ist kein unvermeidbares Schicksal – wer die Fristen kennt und den Verkaufszeitpunkt bewusst wählt, kann die Steuerlast erheblich reduzieren oder vollständig vermeiden. Entscheidend sind drei Fragen: Ist die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen? Liegt ausreichende Eigennutzung vor? Und wie hoch ist der tatsächliche Veräußerungsgewinn?
Der erste Schritt ist immer der realistische Marktwert Ihrer Immobilie. Ohne diesen lässt sich weder die Steuerlast noch die Wirtschaftlichkeit eines Verkaufs seriös einschätzen. Lassen Sie Ihre Immobilie in Halle und Umgebung kostenfrei bewerten – persönlich vor Ort, mit einer klaren Einschätzung statt einer Zahl aus dem Internet.
Für einen breiteren Überblick, welche Steuern beim Immobilienverkauf insgesamt anfallen können, empfiehlt sich der Ratgeber zu den Steuern beim Immobilienverkauf. Wer außerdem prüfen möchte, ob ein steuerfreier Verkauf durch Eigennutzung in Frage kommt, findet alle Details im Ratgeber zum steuerfreien Verkauf durch Eigennutzung.
Wir hören zuerst zu und geben eine ehrliche Einschätzung – auch wenn die Antwort lautet, dass ein Warten von wenigen Monaten wirtschaftlich sinnvoller ist als ein Verkauf heute.
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