RATGEBER STEUERN BEIM IMMOBILIENVERKAUF
Eigennutzung, Spekulationsfrist, Erbschaft: Dieser Ratgeber erklärt, unter welchen Bedingungen Ihr Verkauf in Halle und Umgebung steuerfrei bleibt – und was Sie tun können, wenn die Frist noch nicht abgelaufen ist.
Auf dieser Seite
Ob der Verkauf Ihrer Immobilie in Halle steuerfrei ist, hängt im Wesentlichen von einer Frist ab: Zwischen dem notariellen Kaufvertrag und dem notariellen Verkaufsvertrag müssen mehr als zehn Jahre liegen – gerechnet wird taggenau von Vertrag zu Vertrag. Ein Beispiel: Kauf am 15. September 2016, steuerfreier Verkauf frühestens ab dem 16. September 2026. Ist diese Frist erfüllt, fällt auf den Veräußerungsgewinn keine Einkommensteuer an – egal wie hoch der Gewinn ausfällt. Das regelt § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) für sogenannte private Veräußerungsgeschäfte.
Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung, nicht der Grundbucheintrag oder die Übergabe der Schlüssel. Haben Sie also im September 2014 gekauft und verkaufen im Oktober 2024, ist die Frist erfüllt. Haben Sie im Oktober 2014 gekauft und möchten bereits im September 2024 verkaufen, liegt noch eine Steuerpflicht vor – auch wenn es nur wenige Wochen sind.
Genau diese Wochen machen den Unterschied. Wer früh plant, kann die Frist bewusst abwarten und so die Steuerlast vollständig vermeiden. Wer unter Zeitdruck steht – etwa durch Scheidung, Erbschaft oder berufliche Veränderung – braucht eine ehrliche Einschätzung, welche Steuer im Raum steht, bevor er entscheidet.
Die Frist gilt pro Objekt und unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermietet, teilweise genutzt oder leer gelassen haben. Entscheidend ist allein das Datum des Kaufvertrags. Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es eine wichtige Ausnahme, die wir im nächsten Kapitel erläutern – dort greift die Zehnjahresfrist nicht zwingend.
Wer sich unsicher ist, welche Fristen für seine konkrete Immobilie in Halle und Umgebung gelten, sollte das vor der Vermarktung klären. Denn ist die Immobilie erst einmal inseriert und ein Käufer gefunden, bleibt kaum noch Spielraum. Ein genauer Blick auf den Kaufvertrag und die Nutzungshistorie lohnt sich – das kann den Unterschied zwischen einem steuerfreien und einem steuerpflichtigen Verkauf ausmachen.
Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnt haben, müssen Sie die Zehn-Jahres-Frist nicht abwarten, um steuerfrei zu verkaufen. Das Gesetz sieht zwei Wege vor: Entweder Sie haben die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt – oder Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, egal wie lange Sie insgesamt Eigentümer waren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Diese Regel steht in § 23 EStG.
Wichtig zu verstehen: Es kommt auf die Kalenderjahre an, nicht auf volle 24 Monate. Wer im Dezember des vorletzten Jahres eingezogen ist, das gesamte folgende Kalenderjahr selbst bewohnt und im Januar des übernächsten Jahres verkauft hat, erfüllt die Bedingung – das klingt nach wenig, ist aber gesetzlich ausreichend. Die Nutzung muss zusammenhängend sein: das mittlere Kalenderjahr vollständig, das Verkaufsjahr und das zweite Vorjahr jeweils zumindest teilweise (BFH, Urteil vom 27.06.2017 – IX R 37/16). Eine kurze Vermietung nach dem Auszug im Verkaufsjahr schadet nicht (BFH, Urteil vom 03.09.2019 – IX R 10/19).
Kritisch wird es bei gemischter Nutzung. Haben Sie Teile der Immobilie vermietet – etwa eine Einliegerwohnung oder das Erdgeschoss – gilt die Steuerfreiheit nur anteilig für den selbstgenutzten Teil. Der vermietete Anteil unterliegt der normalen Spekulationssteuer, sofern die Zehn-Jahres-Frist nicht erfüllt ist. Hier lohnt sich eine sorgfältige Aufschlüsselung nach Wohnfläche.
Auch wer die Immobilie vorübergehend leer stehen hatte – etwa während einer Renovierung vor dem Einzug – sollte den Zeitraum genau dokumentieren. Finanzämter prüfen die tatsächliche Eigennutzung, nicht nur die Absicht. Meldebescheinigungen, Strom- und Heizkostenabrechnungen helfen als Nachweis.
Für alle, die ihre Immobilie in Halle und Umgebung aktuell selbst bewohnen und über einen Verkauf nachdenken: Lassen Sie die Fristen gemeinsam mit einem Steuerberater prüfen. Wer im richtigen Moment verkauft, spart erheblich. Den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zu kennen, ist dabei der erste Schritt – denn nur mit einem realistischen Preis lässt sich planen, ob sich der Verkauf wirklich lohnt.
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt steuerlich auch die Haltedauer des Erblassers. Hatte die verstorbene Person die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Erbfall selbst kein Neustart der Frist – der Erbe kann die Immobilie unmittelbar steuerfrei verkaufen, sofern die Frist aus Sicht des Erblassers bereits abgelaufen war.
Das ist für viele Erben in Halle und Umgebung eine gute Nachricht. Besonders bei älteren Immobilien, die Eltern oder Großeltern vor Jahrzehnten erworben haben, greift diese Kontinuitätsregel. Der Veräußerungsgewinn bleibt steuerfrei – vorausgesetzt, es liegt kein gewerblicher Handel vor.
Anders verhält es sich, wenn der Erblasser die Immobilie erst kurz vor dem Erbfall erworben hatte. Dann läuft die Frist weiter, und der Erbe muss den verbleibenden Zeitraum bis zur Zehn-Jahres-Grenze abwarten – oder die Eigennutzungs-Ausnahme nutzen, wenn er selbst einzieht. Das Einziehen in die geerbte Immobilie und anschließende Selbstnutzung über die oben beschriebenen Kalenderjahre kann also auch für Erben ein sinnvoller Weg sein. Hat der Erblasser bis zuletzt selbst dort gewohnt, wird Ihnen seine Eigennutzung zugerechnet – ein Verkauf noch im Jahr des Erbfalls kann deshalb auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei sein; lassen Sie das vorab prüfen.
Bei Schenkungen gilt Ähnliches: Die Haltedauer des Schenkenden geht auf den Beschenkten über. Wer eine Immobilie von den Eltern erhält, die diese vor langer Zeit erworben haben, kann sofort steuerfrei verkaufen. Wurde die Immobilie aber erst kurz vor der Schenkung gekauft, zählt wieder die verbleibende Frist.
Wer eine geerbte oder geschenkte Immobilie in der Region rund um Halle verkaufen möchte, sollte zusätzlich prüfen, ob Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer anfällt – das ist ein separates Thema, das wir im Ratgeber zu Steuern beim Immobilienverkauf ausführlich behandeln. Für die Erbschaftsteuer gelten eigene Regeln: Freibetrag 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind, 200.000 € für Enkel, 20.000 € u. a. für Geschwister (§ 16 ErbStG). Wichtig für den Verkauf: Wer das Elternhaus als Familienheim erbschaftsteuerfrei übernommen hat (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG – Einzug unverzüglich, in der Regel binnen sechs Monaten; bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche), verliert diese Befreiung rückwirkend, wenn er innerhalb von zehn Jahren verkauft oder auszieht.
Damit Sie die Größenordnung einschätzen können – ein fiktives Rechenbeispiel.
Steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Herstellungskosten und abzüglich Veräußerungskosten; bereits abgezogene AfA wird hinzugerechnet. Auf diesen Gewinn wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet – nicht ein pauschaler Steuersatz. Das Beispiel zeigt eine typische Situation (vermietete Wohnung in Halle, Kauf 2020, Verkauf 2026); alle Beträge sind rein illustrativ und dienen der Größenordnung.
Verkaufspreis der Immobilie
Der vereinbarte Kaufpreis aus dem Notarvertrag – Ausgangsgröße für die Berechnung des Veräußerungsgewinns.
Kaufpreis + Nebenkosten beim Erwerb
Kaufpreis 200.000 € + 5,0 % Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt (10.000 €) + Notar und Grundbuch (rund 4.000 €).
Hinzurechnung: in Anspruch genommene AfA
Bei vermieteten Objekten mindern die abgezogenen Abschreibungen die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) – hier 2 % von 160.000 € Gebäudeanteil × 6 Jahre. Abziehbar wären zusätzlich nachträgliche Herstellungskosten (z. B. Anbau, Ausbau); gewöhnlicher Erhaltungsaufwand wie neue Fenster oder eine neue Heizung mindert den Gewinn nicht.
Veräußerungsgewinn (steuerpflichtig)
300.000 € − (214.000 € − 19.200 €) − 10.710 € Veräußerungskosten (Maklerprovision 3,57 %) = 94.490 €. Dieser Betrag wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz)
94.490 € × 35 % (Beispielsatz). Der Grenzsteuersatz liegt je nach Einkommen zwischen 14 % und 42 %, ab 277.826 € bei 45 %, zzgl. ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Steuerfreier Verkauf (Frist oder Eigennutzung erfüllt)
Ist die Zehn-Jahres-Frist (§ 23 EStG) erfüllt oder die Eigennutzungsregel greift, fällt keine Einkommensteuer an – der gesamte Gewinn bleibt beim Eigentümer.
Alle Zahlen sind Beispielwerte zur Orientierung. Die tatsächliche Steuer hängt von Ihrem individuellen Einkommensteuersatz, den nachgewiesenen Kosten und der konkreten Nutzungshistorie ab. Lassen Sie Ihre Situation von einem Steuerberater prüfen.
Der Verkehrswert bestimmt Ihren Veräußerungsgewinn – und damit die mögliche Steuerlast. Lassen Sie ihn persönlich vor Ort einschätzen.
Einfamilien-, Reihen- & Mehrfamilienhaus
Bewertung starten →Eigentums- oder Penthousewohnung
Bewertung starten →Bauland, Acker- & Gartenfläche
Bewertung starten →Neben der Spekulationsteuer entstehen beim Immobilienverkauf weitere Kosten und Fristen, die Sie kennen sollten. Dazu kommt der Verkäuferanteil der Maklerprovision (bei Specht Immobilien 3,57 % inkl. MwSt.); die Grunderwerbsteuer (5,0 % in Sachsen-Anhalt, 5,5 % in Sachsen) zahlt der Käufer. Diese Übersicht fasst die wichtigsten Punkte zusammen – als Orientierung, nicht als Rechtsberatung.
10 Jahre ab Kaufdatum
Spekulationsfrist (§ 23 EStG)
Liegen zwischen notariellem Kauf- und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, entfällt die Einkommensteuer auf den Gewinn vollständig. Innerhalb der Frist bleiben Gesamtgewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr steuerfrei (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).
Verkaufsjahr + 2 Vorjahre
Eigennutzungsfrist
Wer im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst darin gewohnt hat, verkauft steuerfrei – auch vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das mittlere Jahr muss vollständig, die beiden anderen Jahre müssen zumindest teilweise selbst bewohnt sein.
ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
Notar- und Grundbuchkosten (Käufer)
Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer; der Verkäufer zahlt in der Regel nur die Löschung etwaiger Grundschulden.
je nach Restschuld und Zinsbindung
Vorfälligkeitsentschädigung
Besteht noch ein laufendes Darlehen, kann die Bank bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diesen Betrag sollten Sie vor der Verkaufsentscheidung bei Ihrer Bank erfragen.
Pflicht vor Vermarktung
Energieausweis
Ein gültiger Energieausweis (zehn Jahre gültig, § 79 GEG) muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 Abs. 4 GEG/GModG); Verstöße können bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen, ist ein Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 3 GEG); sonst besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Kosten je nach Ausweisart und Anbieter.
Nicht jeder Verkauf ist ein klarer Fall. Diese drei Konstellationen begegnen uns in Halle und Umgebung regelmäßig – und alle haben steuerliche Besonderheiten, die frühzeitig bedacht werden sollten.
Wer die Immobilie nur zu einem Teil selbst genutzt hat – etwa die obere Etage selbst, die untere vermietet – kann nicht die volle Steuerfreiheit über die Eigennutzungsregel geltend machen. Die Steuerfreiheit gilt anteilig nur für den selbst genutzten Teil der Fläche. Der vermietete Anteil unterliegt der Spekulationssteuer, sofern die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.
Empfehlung: Lassen Sie den selbstgenutzten und den vermieteten Anteil nach Wohnfläche aufschlüsseln und diesen Nachweis für das Finanzamt dokumentieren.
Bei Trennung steht das gemeinsame Eigenheim häufig zur Disposition. Wird die Immobilie noch gemeinsam verkauft, gelten die Fristen für jeden Eigentümer separat. Kompliziert wird es, wenn ein Partner ausgezogen ist: Er nutzt die Immobilie dann nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken – auch nicht, wenn der andere Partner mit dem gemeinsamen Kind dort wohnen bleibt. Verkauft er seinen Anteil erst in einem späteren Kalenderjahr oder überträgt er ihn im Zuge der Scheidung gegen Zahlung auf den Ex-Partner, ist sein Gewinn innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21). Die Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung zwischen (früheren) Ehegatten dagegen nicht an (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG).
Empfehlung: In Trennungssituationen sollte die steuerliche Seite frühzeitig mit einem Steuerberater besprochen werden. Timing und Gestaltung können hier einen großen Unterschied machen.
Hat der Erblasser die Immobilie erst kurz vor dem Erbfall erworben, läuft die Zehn-Jahres-Frist für den Erben weiter. Ein schneller Verkauf wäre dann steuerpflichtig. Alternativ kann der Erbe selbst einziehen und die Eigennutzungsregel nutzen – was im Erbfall häufig nicht praktikabel ist. Mehr zur Rechtslage bei geerbten Immobilien lesen Sie im Ratgeber zu Spekulationssteuer & Fristen.
Empfehlung: Prüfen Sie das Kaufdatum des Erblassers und die verbleibende Frist, bevor Sie eine Verkaufsentscheidung treffen.
Ob ein Verkauf steuerpflichtig wird, hängt entscheidend davon ab, wie hoch der Veräußerungsgewinn ausfällt – und der wiederum hängt von der aktuellen Marktlage ab. Ob ein Wertzuwachs entstanden ist, hängt vom Kaufzeitpunkt ab: Wer vor vielen Jahren gekauft hat, liegt häufig deutlich über seinen Anschaffungskosten; wer nahe am Preishoch 2022/2023 gekauft hat, nicht unbedingt – laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt sank der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Halle (Saale) von 2.800 Euro (2023) auf 2.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (2024). Das macht die Steuerfreiheitsfrage besonders relevant.
Die Ausgangslage unterscheidet sich je nach Lage deutlich: Stadtteile wie die Südstadt, das Paulusviertel oder Kröllwitz sind gefragte Wohnlagen innerhalb Halles – mit eigenen Preisniveaus. Auch im Umland – etwa Merseburg, Schkeuditz oder Kabelsketal – kommt es auf Kaufjahr und Lage an. Zur Einordnung: Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2024 in Halle im Durchschnitt für rund 2.400 € je m² Wohnfläche verkauft (2023: 2.800 €); im Saalekreis lag der Wert bei rund 1.340 € (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt, Grundstücksmarktinformationen 2025, Datenbasis Kaufverträge 2023–2024). Ob bei Ihrer Immobilie ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, hängt vom damaligen Kaufpreis und vom heutigen Marktwert ab – beides lässt sich erst mit einer aktuellen Bewertung verlässlich einschätzen.
Genau das ist der Punkt: Je höher der Wertzuwachs, desto größer die potenzielle Steuerlast – und desto mehr lohnt es sich, die Fristen und Ausnahmen genau zu kennen. Eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie ist der erste und wichtigste Schritt, um zu verstehen, ob und wie viel Steuer im Raum steht.
Der Verkauf ist steuerfrei, wenn zwischen dem notariellen Kauf- und Verkaufsdatum mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG) oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Gewinne unter 1.000 Euro im Kalenderjahr bleiben zudem steuerfrei (Freigrenze, § 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Beide Wege sind gleichwertig – welcher für Sie gilt, hängt von Ihrer konkreten Nutzungshistorie ab.
Es fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an – also auf den Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, nachträglicher Herstellungskosten und Veräußerungskosten (z. B. Maklerprovision). Der Grenzsteuersatz liegt je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 42 %, ab 277.826 € zu versteuerndem Einkommen bei 45 %, zzgl. ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (§ 32a EStG, Tarif 2026). Gesamtgewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei.
Ja. Bei Erbschaften geht die Haltedauer des Erblassers auf den Erben über. Hatte der Erblasser die Immobilie bereits seit mehr als zehn Jahren, ist der Verkauf für den Erben unmittelbar steuerfrei – auch wenn der Erbfall erst kurz zurückliegt.
Als Eigennutzung gilt, dass Sie die Immobilie tatsächlich selbst bewohnen – allein oder gemeinsam mit Familie oder Partner; auch eine nicht vermietete Zweitwohnung zählt. Gleichgestellt ist die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten. Keine Eigennutzung ist die Vermietung oder die vollständige Überlassung an andere Angehörige, etwa die Eltern oder ein erwachsenes Kind ohne Kindergeldanspruch. Ein häusliches Arbeitszimmer schadet nicht (BFH, Urteil vom 01.03.2021 – IX R 27/19). Das Finanzamt prüft die tatsächliche Nutzung anhand von Meldenachweisen, Nebenkostenabrechnungen und ähnlichen Belegen – lassen Sie Ihren konkreten Fall steuerlich prüfen.
Nur eingeschränkt. Abziehbar sind nachträgliche Herstellungskosten – also Erweiterungen wie ein Anbau oder Dachgeschossausbau, eine Sanierung, die den Standard des Hauses in mindestens drei der vier Kerngewerke Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster deutlich anhebt, sowie Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Der bloße Austausch einer Heizung oder einzelner Fenster ist Erhaltungsaufwand und mindert den Veräußerungsgewinn nicht (§ 23 Abs. 3 EStG).
Steuerlich nicht direkt – die Fristen gelten unabhängig davon. In der Praxis aber sehr wohl: Wer den Marktwert zu niedrig ansetzt, verschenkt Erlös; wer zu hoch ansetzt, verlängert die Vermarktung und gerät in Zeitdruck. Gerade wenn eine Steuerfrist läuft, ist ein realistischer Preis von Anfang an entscheidend.
Dann entsteht Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn – das lässt sich nicht vermeiden, aber planen. Wichtig ist, den Gewinn durch alle zulässigen Abzüge (Kaufnebenkosten, Herstellungskosten, Verkaufskosten) so korrekt wie möglich zu ermitteln und im Veranlagungsjahr keine unnötigen Fehler zu machen. Ein Steuerberater und eine realistische Marktwerteinschätzung sind hier die wichtigsten Grundlagen.
Ob Ihr Verkauf steuerfrei ist, hängt von zwei Faktoren ab: der Haltedauer und der Eigennutzung. Beide lassen sich mit wenigen Dokumenten prüfen – und wer das frühzeitig tut, hat alle Optionen offen. Wer wartet, bis ein Käufer gefunden ist, hat kaum noch Spielraum.
Besonders bei geerbten Immobilien, gemischter Nutzung oder laufenden Fristen lohnt sich der Blick in die Details. Die Artikel zu Spekulationssteuer & Fristen und Schenkung statt Erbe vertiefen die Themen, die in diesem Ratgeber nur angerissen werden konnten.
Der erste und wichtigste Schritt ist immer der gleiche: den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie in Halle und Umgebung kennen. Denn ohne realistischen Verkehrswert lässt sich die Steuerlast ebenso wenig einschätzen wie eine fundierte Entscheidung treffen. Lassen Sie Ihre Immobilie persönlich vor Ort bewerten – das schafft Klarheit, bevor Sie entscheiden.
So erreichen Sie uns
Sie erreichen bei uns immer denselben festen Ansprechpartner – und bekommen schnell eine persönliche Rückmeldung.
Persönlich erreichbar – Mo–Sa 10:00–20:00 Uhr, So 10:00–18:00 Uhr.
Jetzt anrufen →