RATGEBER · IMMOBILIEN-VERRENTUNG
Dieser Leitfaden erklärt, wie Verrentungsmodelle funktionieren, was sie voneinander unterscheidet und wann welches Modell für Eigentümer in Halle und Umgebung sinnvoll ist.
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bedeutet: Sie übertragen das Eigentum an der Immobilie, behalten aber das vollständige Nutzungsrecht auf Lebenszeit.
ist enger gefasst: Sie haben das Recht, in der Immobilie zu wohnen – aber nicht, sie zu vermieten oder wirtschaftlich zu nutzen.
ist ein Kaufmodell mit aufgeschobener Zahlung.
bedeutet: Sie verkaufen nur einen Anteil Ihrer Immobilie – häufig bis zu 50 Prozent – an einen Investor.
Wer eine Immobilie in Halle und Umgebung besitzt und im Alter Kapital freisetzen möchte, steht vor vier grundlegend verschiedenen Optionen. Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente und Teilverkauf ermöglichen es, das gebundene Vermögen zu aktivieren – und gleichzeitig in der Immobilie wohnen zu bleiben oder laufende Einnahmen zu erzielen. Welches Modell passt, hängt von der persönlichen Lebenssituation, dem Immobilienwert und den eigenen Zielen ab.
Nießbrauch bedeutet: Sie übertragen das Eigentum an der Immobilie, behalten aber das vollständige Nutzungsrecht auf Lebenszeit. Sie dürfen wohnen bleiben oder die Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen. Der Nießbrauch wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit auch für Dritte bindend. Steuerlich kann der Nießbrauch beim Übertragen im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge Vorteile bieten – aber das hängt von vielen individuellen Faktoren ab.
Wohnrecht ist enger gefasst: Sie haben das Recht, in der Immobilie zu wohnen – aber nicht, sie zu vermieten oder wirtschaftlich zu nutzen. Auch das Wohnrecht wird ins Grundbuch eingetragen. Es mindert den Verkehrswert der Immobilie für denjenigen, der das Eigentum übernimmt, was steuerlich relevant sein kann.
Leibrente ist ein Kaufmodell mit aufgeschobener Zahlung. Ein Käufer erwirbt die Immobilie, zahlt aber statt eines einmaligen Kaufpreises eine monatliche Rente – lebenslang oder auf Zeit. Sie können dabei häufig weiter in der Immobilie wohnen, wenn das vertraglich so vereinbart ist. Die Höhe der Rente hängt vom Immobilienwert und statistischer Lebenserwartung ab.
Teilverkauf bedeutet: Sie verkaufen nur einen Anteil Ihrer Immobilie – häufig bis zu 50 Prozent – an einen Investor. Im Gegenzug erhalten Sie eine Einmalzahlung. Sie bleiben in der Immobilie wohnen, zahlen aber ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Bei einem späteren Gesamtverkauf profitiert der Investor anteilig vom Erlös. Dieses Modell ist in den letzten Jahren stark beworben worden, hat aber auch Kritik erhalten – die Konditionen variieren erheblich.
Leibrente und Teilverkauf sind die beiden Modelle, bei denen Immobilieneigentümer in Halle und Umgebung echtes Kapital erhalten – entweder als laufende Zahlung oder als Einmalbetrag. Beide Modelle setzen einen realistischen Marktwert als Grundlage voraus. Wer hier mit einem zu hohen oder zu niedrigen Wert rechnet, trifft Entscheidungen auf falscher Basis.
Leibrente im Detail: Die monatliche Rente ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich des Barwerts des Wohnrechts, geteilt durch einen Rentenbarwertfaktor. In diesen Faktor fließen die statistische Lebenserwartung laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamts und ein Kalkulationszins ein; Anbieter ziehen zusätzlich Risiko- und Kostenabschläge ab. Eine einfache Division durch die verbleibenden Lebensjahre liefert deshalb nur eine grobe Näherung. In der Praxis bedeutet das: Je älter der Verkäufer, desto höher die monatliche Rate, weil die Laufzeit kürzer kalkuliert wird. Wer mit 75 Jahren eine Leibrente vereinbart, erhält eine deutlich höhere Rate als mit 65 Jahren. Steuerlich gilt: Von der monatlichen Leibrente ist nur der sogenannte Ertragsanteil einkommensteuerpflichtig – bei Rentenbeginn mit 65 Jahren 18 %, mit 75 Jahren 11 % (§ 22 EStG). Der Verkauf selbst bleibt bei selbst genutzten Immobilien in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG).
Achten Sie bei Leibrenten-Angeboten auf folgende Punkte: Wird ein Wohnrecht oder Nießbrauch vertraglich und im Grundbuch gesichert? Wie ist die Rente gegen Insolvenz des Käufers abgesichert – etwa durch eine Reallast im Grundbuch? Gibt es eine Mindestlaufzeit der Zahlungen? Diese Fragen sollten vor Vertragsunterzeichnung schriftlich geklärt sein.
Teilverkauf im Detail: Beim Teilverkauf treten Anbieter als Käufer des Anteils auf. Das klingt attraktiv – eine schnelle Auszahlung, Sie bleiben wohnen. Doch das monatliche Nutzungsentgelt, das für den verkauften Anteil fällig wird, kann je nach Anbieter und Vereinbarung erheblich sein. Hinzu kommt: Beim späteren Gesamtverkauf – oder im Erbfall – wird der Käufer-Anteil anteilig ausgezahlt. Das kann die Erbschaft erheblich reduzieren. Auch der Teilverkauf ist steuerlich ein Verkauf: Bei selbst genutzten Immobilien bleibt er in der Regel steuerfrei, bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist nicht (§ 23 EStG).
Für Eigentümer in Halle und Umgebung lohnt es sich, vor Abschluss eines Teilverkauf-Vertrags den aktuellen Marktwert der Immobilie von einer neutralen Stelle einschätzen zu lassen. Nur wer weiß, was die Immobilie wirklich wert ist, kann beurteilen, ob die angebotenen Konditionen fair sind. Wenn Sie sich fragen, welche Optionen bei Verkauf trotz laufendem Kredit bestehen, lohnt auch dort ein genauer Blick auf die Rahmenbedingungen.
Nießbrauch und Wohnrecht sind keine bloßen Absprachen – sie entfalten ihre Schutzwirkung erst durch die Eintragung ins Grundbuch. Wer als Eigentümer eine Immobilie überträgt und dabei wohnen bleiben möchte, sollte darauf bestehen, dass das Recht dinglich gesichert ist. Nur dann gilt es auch gegenüber einem späteren Käufer oder im Insolvenzfall des neuen Eigentümers.
Was der Nießbrauch schützt: Der Nießbraucher darf die Immobilie vollständig nutzen – also selbst bewohnen oder vermieten und die Einnahmen behalten. Der neue Eigentümer kann die Immobilie in dieser Zeit weder verkaufen noch belasten, ohne den Nießbrauch zu berücksichtigen. Das macht den Nießbrauch zum stärksten Schutzrecht für denjenigen, der die Immobilie übergibt, aber weiter nutzen möchte.
Was das Wohnrecht schützt und was nicht: Das eingetragene Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) schützt das Recht, in der Immobilie zu wohnen. Der Berechtigte darf seine Familie und Pflegepersonen mit aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB); vermieten oder Dritten überlassen darf er die Räume nur, wenn der Eigentümer das gestattet hat. Wichtig: Das Wohnungsrecht erlischt nicht durch Auszug – auch nicht bei einem dauerhaften Umzug ins Pflegeheim (BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 163/06). Es bleibt im Grundbuch stehen und belastet die Immobilie, bis der Berechtigte es aufgibt oder verstirbt.
Steuerliche Dimension: Bei einer Schenkung unter Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt mindert der Kapitalwert des Nutzungsrechts den steuerpflichtigen Erwerb. Er ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung – gedeckelt auf den steuerlichen Grundbesitzwert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG) – multipliziert mit einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person abhängt (§ 14 BewG). Je jünger der Berechtigte, desto höher der Abzug. Stirbt der Berechtigte ungewöhnlich früh, kann das Finanzamt den Abzug nachträglich kürzen (§ 14 Abs. 2 BewG). Die genaue Berechnung gehört zum Steuerberater.
Wenn Nießbrauch oder Wohnrecht im Rahmen einer Erbschaft auf Sie übergehen oder Sie ein geerbtes Objekt mit eingetragenem Recht verkaufen möchten, lohnt sich ein Blick auf die rechtlichen Besonderheiten – ähnlich wie beim Zugewinnausgleich & Haus, wo eingetragene Rechte die Bewertung und Aufteilung direkt beeinflussen.
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Wer eine Immobilie erbt, an der ein Nießbrauch oder Wohnrecht einer anderen Person eingetragen ist, kann diese Immobilie weder frei bewohnen noch ohne weiteres verkaufen. Das eingetragene Recht bleibt bestehen – auch nach dem Erbfall. Käufer bewerten eine belastete Immobilie entsprechend niedriger.
Empfehlung: Klären Sie zunächst, ob das Recht erlischt – beim Tod der berechtigten Person endet es kraft Gesetzes; zur Löschung im Grundbuch genügt in der Regel die Sterbeurkunde. Ist das Recht noch aktiv, prüfen Sie, ob eine Ablösung möglich ist. Erst dann lässt sich der tatsächliche Marktwert realistisch einschätzen.
Zieht die wohnberechtigte Person dauerhaft ins Pflegeheim, erlischt das Wohnrecht nicht (BGH, 19.01.2007 – V ZR 163/06) – es bleibt im Grundbuch eingetragen und belastet die Immobilie weiterhin. Ein Verkauf ist in dieser Situation zwar möglich, aber komplex.
Empfehlung: Der sauberste Weg ist eine Aufgabe des Wohnungsrechts mit Löschungsbewilligung beim Notar – am besten gegen eine angemessene Abfindung, denn ein Verzicht ohne Gegenleistung kann als Schenkung zurückgefordert werden, wenn später Sozialhilfe nötig wird (§ 528 BGB). Sprechen Sie das frühzeitig an, solange die Person geschäftsfähig ist; ein Betreuer bräuchte dafür die Genehmigung des Betreuungsgerichts.
Wenn eine Immobilie, an der ein Teilverkauf-Anbieter beteiligt ist, vererbt wird, erben die Hinterbliebenen nur den verbliebenen Eigentumsanteil. Der Anbieter hat beim Gesamtverkauf anteilige Mitsprache. Das kann zu Interessenkonflikten führen, wenn Erben die Immobilie schnell veräußern oder selbst nutzen möchten.
Empfehlung: Informieren Sie Ihre Erben frühzeitig über bestehende Teilverkauf-Vereinbarungen. Bei familiären Konflikten rund um Immobilien hilft ein Blick auf die Möglichkeiten zur Teilungsversteigerung vermeiden.
Ob Leibrente, Teilverkauf oder Nießbrauch – alle Modelle bauen auf dem Verkehrswert der Immobilie auf. Ein zu hoch angesetzter Wert führt zu unrealistischen Renten-Erwartungen; ein zu niedriger Wert bedeutet, dass Kapital verschenkt wird. Für Eigentümer in Halle und Umgebung ist eine seriöse Wertermittlung deshalb der erste und wichtigste Schritt – noch vor jeder Modell-Entscheidung.
Der Immobilienmarkt in Halle ist in den vergangenen Jahren differenzierter geworden. Lagen wie die Innenstadt, Kröllwitz oder das Paulusviertel werden anders bewertet als Randlagen oder ländliche Bereiche im Umland. Wer eine Leibrente oder einen Teilverkauf auf Basis eines veralteten oder geschätzten Wertes abschließt, riskiert, die eigene Position dauerhaft zu schwächen.
Zur Einordnung: Laut den Grundstücksmarktinformationen 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt (Meldung vom 04.07.2025) kosteten Ein- und Zweifamilienhäuser in Halle (Saale) 2024 im Durchschnitt 2.400 €/m² Wohnfläche (2023: 2.800 €/m²), im Saalekreis 1.340 €/m² (2023: 1.425 €/m²). Wie weit Ihre Immobilie von diesen Durchschnittswerten abweicht, zeigt erst die Bewertung vor Ort. Wir kennen den Markt in Halle und der Region aus laufender Praxis – und wir sagen Ihnen ehrlich, was Ihre Immobilie hier tatsächlich wert ist.
Nießbrauch gibt Ihnen das vollständige Nutzungsrecht an der Immobilie – Sie dürfen selbst wohnen oder vermieten und Einnahmen erzielen. Das Wohnrecht berechtigt nur zum eigenen Wohnen – einschließlich Familie und Pflegepersonen (§ 1093 Abs. 2 BGB) –, nicht zur Vermietung. Beide Rechte werden ins Grundbuch eingetragen und schützen Sie auch dann, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt.
Die Leibrente ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich des Barwerts des Wohnrechts, verrentet über einen Rentenbarwertfaktor aus statistischer Lebenserwartung (Sterbetafel) und Kalkulationszins. Je älter Sie beim Vertragsabschluss sind, desto höher die monatliche Rate. Eine fundierte Wertermittlung ist die Grundlage – ohne realistischen Marktwert lässt sich keine verlässliche Leibrente berechnen.
Beim Teilverkauf zahlen Sie ein laufendes Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil, und beim späteren Gesamtverkauf partizipiert der Anbieter am Erlös. Die Konditionen variieren je nach Anbieter erheblich. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss unbedingt den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie durch eine neutrale Einschätzung – nur so können Sie beurteilen, ob die angebotenen Konditionen fair sind.
Ja, ein Verkauf ist grundsätzlich möglich. Das Wohnungsrecht bleibt aber bestehen und wirkt auch gegenüber dem Käufer – er kann die Räume nicht selbst nutzen, solange das Recht besteht; das mindert den erzielbaren Preis erheblich. Das gilt auch, wenn die berechtigte Person bereits im Pflegeheim lebt (BGH, 19.01.2007 – V ZR 163/06). Praktischer ist oft, das Wohnungsrecht vorab gegen Abfindung aufheben und löschen zu lassen, sofern die berechtigte Person zustimmt.
Eine Leibrente lohnt sich, wenn Sie in der Immobilie wohnen bleiben möchten, gleichzeitig aber laufende Einnahmen benötigen. Wer hingegen einen höheren Einmalbetrag oder Flexibilität bei der Verwendung des Erlöses bevorzugt, fährt mit einem klassischen Verkauf in der Regel besser – vorausgesetzt, der Marktwert wird realistisch eingeschätzt und der Verkaufsprozess ist gut strukturiert.
Die Basis ist der aktuelle Verkehrswert der Immobilie – ermittelt durch einen Vergleich mit tatsächlich erzielten Preisen für ähnliche Objekte in der Lage, Größe und Ausstattung. Für Halle und Umgebung bedeutet das: Stadtteil, Bauzustand und aktuelle Marktlage fließen direkt ein. Eine kostenfreie Vor-Ort-Einschätzung durch einen lokalen Makler ist der sicherste Ausgangspunkt.
Nießbrauch erlischt mit dem Tod der berechtigten Person und geht nicht auf Erben über – das ist gesetzlich geregelt (§ 1061 BGB). Das Wohnrecht erlischt ebenfalls mit dem Tod der eingetragenen Person (§ 1093 Abs. 1 i. V. m. § 1061 BGB). Der Eigentümer der Immobilie hat dann wieder unbelastetes Eigentum; das Recht wird gegen Vorlage der Sterbeurkunde im Grundbuch gelöscht. Ist die Immobilie hingegen Teil einer komplexen Erbschaft, lohnt ein Blick auf die Optionen bei Immobilie bei Scheidung & Sondersituation.
Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente und Teilverkauf lösen unterschiedliche Probleme – und keines davon ist pauschal das bessere Modell. Was zählt, ist Ihre konkrete Lebenssituation: Wollen Sie wohnen bleiben? Brauchen Sie eine laufende Zahlung oder einen Einmalbetrag? Soll die Immobilie in der Familie bleiben oder sauber übergeben werden? Die Antworten auf diese Fragen bestimmen, welches Modell sinnvoll ist.
Der Ausgangspunkt ist in jedem Fall derselbe: ein realistischer Marktwert. Wer den nicht kennt, kann weder eine faire Leibrente verhandeln noch beurteilen, ob ein Teilverkauf-Angebot angemessen ist. Wir empfehlen deshalb, als ersten Schritt eine Immobilie bewerten in Halle zu lassen – persönlich vor Ort, mit Blick auf die aktuelle Marktlage in Halle und der Region.
Falls Sie sich in einer besonderen Lebenssituation befinden – etwa weil die Frage durch eine Trennung aufgeworfen wurde oder weil Sie als Erbe eine belastete Immobilie übernommen haben – lohnt sich auch der Ratgeber zu Verkaufen oder vermieten im Alter. Wir hören zuerst zu, ordnen die Optionen für Sie ein und sagen Ihnen ehrlich, welcher Weg in Ihrer Situation der richtige ist.
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