RATGEBER | FAMILIENRECHT & IMMOBILIEN
Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie der Zugewinnausgleich bei Immobilien funktioniert – von der Wertermittlung über die Berechnung bis zum Verkauf in Halle und Umgebung.
Auf dieser Seite
– der Wert des Vermögens am Tag der Eheschließung (bei Immobilien: damaliger Verkehrswert, ggf. geschätzt oder durch Gutachten belegt).
– der Wert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags.
Beim Zugewinnausgleich wird ermittelt, was jeder Ehegatte während der Ehe an Vermögen hinzugewonnen hat. Wer am Ende der Ehe mehr Zugewinn erzielt hat als der andere, muss die Hälfte der Differenz ausgleichen. Besitzt das Paar eine Immobilie in Halle oder Umgebung, steht deren Marktwert im Mittelpunkt der Berechnung.
Die gesetzliche Grundlage findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch: Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben Ehepaare, wenn sie keinen Ehevertrag geschlossen haben. Dieser Güterstand endet mit der Scheidung, dem Tod eines Partners oder einer notariellen Vereinbarung.
Für die Berechnung werden zwei Stichtage herangezogen:
Anfangsvermögen – der Wert des Vermögens am Tag der Eheschließung (bei Immobilien: damaliger Verkehrswert, ggf. geschätzt oder durch Gutachten belegt).
Das Anfangsvermögen wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mit dem Verbraucherpreisindex auf den Endstichtag hochgerechnet, damit nur der reale Zugewinn ausgeglichen wird und bloße Geldentwertung nicht als Zugewinn zählt. Für Ehen, die vor dem 3. Oktober 1990 in der DDR geschlossen wurden, gilt als Stichtag für das Anfangsvermögen in der Regel der 3. Oktober 1990 – seit diesem Tag gilt für diese Ehen die Zugewinngemeinschaft (Art. 234 § 4 EGBGB).
Endvermögen – der Wert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Bei Immobilien in Halle bedeutet das: der aktuelle Marktwert zum Stichtag.
Die Differenz aus Endvermögen minus Anfangsvermögen ergibt den Zugewinn jedes Ehegatten. Wer den höheren Zugewinn hat, zahlt dem anderen die Hälfte des Unterschieds – in Geld, nicht zwingend durch Übergabe der Immobilie.
Wichtig zu verstehen: Die Immobilie selbst wird nicht automatisch verkauft. Sie dient zunächst der Bewertung. Erst wenn kein Ehegatte den anderen auszahlen kann oder will, wird ein Verkauf die logische Konsequenz.
Die Zugewinngemeinschaft schafft auch kein gemeinsames Eigentum: Jeder Ehegatte bleibt Eigentümer dessen, was im Grundbuch auf ihn eingetragen ist (§ 1363 Abs. 2 BGB). Gehört die Immobilie beiden je zur Hälfte, erhöht sie das Endvermögen beider gleichermaßen – ein Ausgleichsanspruch ergibt sich dann nur aus den übrigen Vermögensunterschieden.
Weil sich Immobilienwerte zwischen Eheschließung und Scheidung deutlich verändern können – in Halle (Saale) lag der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser 2024 bei rund 2.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nach 2.800 Euro im Vorjahr (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt, Grundstücksmarktinformationen 2025) –, kommt es auf den Wert genau zum Stichtag an. Weil sich Immobilienwerte zwischen Eheschließung und Scheidung deutlich verschieben können, fallen die Ausgleichsbeträge oft erheblich aus – umso wichtiger ist eine saubere Bewertung zu beiden Stichtagen.
Der Verkehrswert der Immobilie ist der entscheidende Rechenwert beim Zugewinnausgleich. Er bestimmt, wie hoch der Zugewinn ist und wie viel ausgeglichen werden muss. Eine ungenaue Bewertung – zu hoch oder zu niedrig – kann dazu führen, dass eine Seite erheblich benachteiligt wird.
Es gibt drei gängige Wege zur Wertermittlung:
Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen – nach den Verfahren der ImmoWertV erstellt und vor Gericht gut verwertbar, aber kostenintensiv (üblicherweise mehrere Tausend Euro). Bindend ist ein solches Privatgutachten nur, wenn beide Seiten es als Grundlage akzeptieren: Die Gegenseite kann es bestreiten; im streitigen Verfahren beauftragt das Familiengericht einen eigenen Sachverständigen und würdigt dessen Ergebnis frei. Bei streitigen Scheidungsverfahren wird ein Gutachten daher häufig verlangt.
Bewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler vor Ort – fundiert, schnell und kostenfrei. Für eine außergerichtliche Einigung oft ausreichend, solange beide Seiten dem Ergebnis zustimmen. Eine Makler-Einschätzung ist eine Marktpreiseinschätzung, kein Verkehrswertgutachten. Ein Makler, der den Halleschen Markt kennt, kann Lage, Stadtteil und aktuellen Nachfragestand realistisch einschätzen.
Online-Rechner oder automatisierte Tools – liefern nur Richtwerte, die auf Durchschnittsdaten beruhen. Für belastbare Berechnungen beim Zugewinnausgleich nicht geeignet.
Besonders in Halle und Umgebung gilt: Preisunterschiede zwischen Stadtteilen und dem Umland – etwa zwischen einer Eigentumswohnung in Neustadt, einem Einfamilienhaus in Kröllwitz und einem Haus in Merseburg oder Schkeuditz – können erheblich sein. Eine pauschale Einschätzung greift hier zu kurz.
Nach der Wertermittlung müssen beide Parteien entscheiden: Auszahlung oder Verkauf? Wenn ein Ehegatte die Immobilie behalten möchte, muss er oder sie den anderen mit Geld auszahlen. Das erfordert oft eine Anschlussfinanzierung. Ist das nicht möglich oder gewünscht, bleibt der Verkauf am offenen Markt – mit anschließender Aufteilung des Erlöses. Mehr dazu, wie bei Immobilien in Sondersituationen vorgegangen wird, erklärt der verlinkte Ratgeber.
Wenn feststeht, dass die Immobilie verkauft werden soll, beginnt ein Prozess, den beide Ehegatten gemeinsam tragen müssen – denn solange beide im Grundbuch stehen, braucht es beider Zustimmung. Das ist der häufigste Stolperstein in der Praxis. Steht nur ein Ehegatte im Grundbuch, kann er grundsätzlich allein verkaufen – macht die Immobilie aber nahezu sein gesamtes Vermögen aus, braucht er bis zur Rechtskraft der Scheidung die Einwilligung des anderen (§ 1365 BGB).
Erster Schritt ist die gemeinsame Beauftragung eines Maklers oder die Einigung auf eine Verkaufsstrategie. Ein realistischer Angebotspreis, der den aktuellen Markt in Halle abbildet, ist hier entscheidend. Wer zu hoch einsteigt, riskiert Leerstand; wer zu niedrig bewertet, verschenkt Erlös.
Der anschließende Vermarktungsprozess läuft dann weitgehend unabhängig vom Streit zwischen den Parteien – professionelle Fotos, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung. Ein erfahrener Makler hält dabei beide Seiten auf dem gleichen Informationsstand, was Konflikte reduziert.
Nach dem Verkauf wird der Erlös zunächst zur Ablösung laufender Kredite verwendet. Den verbleibenden Betrag teilen beide Parteien entsprechend ihrer Eigentumsanteile im Grundbuch auf. Für den Zugewinnausgleich zählt das Vermögen am Stichtag – dem Tag der Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Wird vorher verkauft, gehört der jeweilige Erlösanteil zum Endvermögen; wird erst danach verkauft, ist der Verkehrswert der Immobilie am Stichtag maßgeblich – ein zeitnah erzielter Kaufpreis ist dafür ein starkes Indiz.
Für Immobilien mit laufender Finanzierung gibt es eine weitere Frage: Reicht der Verkaufserlös zur Ablösung? Falls nicht, droht ein Negativsaldo. In diesem Fall lohnt ein Blick in den Ratgeber zum Verkauf trotz laufendem Kredit, der die Optionen konkret aufzeigt.
Unsere Erfahrung zeigt: Verkäufe, bei denen beide Parteien klar kommunizieren und einen strukturierten Ablauf haben, werden in Halle und Umgebung im Regelfall in 8–12 Wochen abgeschlossen.
Der Zugewinnausgleich wird individuell berechnet – das folgende Beispiel zeigt das Grundprinzip anhand fiktiver Zahlen. Im Beispiel gehört die Immobilie Ehegatte A allein; alle Zahlen sind fiktiv. Vereinfachte Darstellung ohne Indexierung des Anfangsvermögens und ohne weitere Vermögenswerte. Alle Werte dienen der Veranschaulichung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Maßgebliche Grundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 1363 ff. BGB).
Immobilienwert bei Eheschließung (Anfangsvermögen)
Dieser Wert wird durch ein Gutachten oder eine nachvollziehbare Schätzung zum Stichtag Eheschließung belegt. Im Beispiel wird ein fiktiver Ausgangswert angesetzt.
Immobilienwert bei Zustellung Scheidungsantrag (Endvermögen)
Aktueller Verkehrswert der Immobilie in Halle zum Stichtag – ermittelt durch Gutachten oder qualifizierte Marktbewertung. Im Beispiel hat die Immobilie an Wert gewonnen.
Zugewinn Ehegatte A (Endvermögen minus Anfangsvermögen)
Differenz aus der Wertentwicklung der Immobilie; weitere Vermögenspositionen (z. B. Sparkonten) sind ebenfalls einzubeziehen. Gehört die Immobilie beiden je zur Hälfte, erhöht die Wertsteigerung den Zugewinn beider gleichermaßen und gleicht sich insoweit aus.
Zugewinn Ehegatte B (kein Immobilieneigentum im Beispiel)
Ehegatte B hat beispielsweise durch Ersparnisse einen geringeren Zugewinn als Ehegatte A erzielt.
Ausgleichsforderung (Hälfte der Differenz)
(100.000 € − 20.000 €) ÷ 2 = 40.000 €: Ehegatte B erhält die Hälfte des Unterschieds zwischen beiden Zugewinnen, zu leisten in Geld (§ 1378 Abs. 1 BGB).
Der Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmt, was beim Zugewinnausgleich ausgeglichen wird. Eine fundierte Einschätzung ist der erste konkrete Schritt.
Einfamilien-, Reihen- & Mehrfamilienhaus
Bewertung starten →Eigentums- oder Penthousewohnung
Bewertung starten →Bauland, Acker- & Gartenfläche
Bewertung starten →Beim Zugewinnausgleich entstehen verschiedene Kosten- und Fristenpunkte. Die folgende Übersicht gibt einen strukturierten Überblick – ohne Anspruch auf Vollständigkeit im Einzelfall. Bitte lassen Sie Ihre konkrete Situation rechtlich prüfen.
Tag der Eheschließung
Stichtag Anfangsvermögen
Zu diesem Zeitpunkt wird der Immobilienwert für das Anfangsvermögen festgestellt (§ 1374 BGB). Nachweise sind Kaufverträge, Gutachten oder belastbare Schätzungen.
Tag der Zustellung des Scheidungsantrags
Stichtag Endvermögen
Ab diesem Stichtag zählt der Verkehrswert der Immobilie als Endvermögen (§ 1384 BGB). Eine zeitnahe Wertermittlung sichert die Rechtsposition.
3 Jahre
Verjährung der Ausgleichsforderung
Die Ausgleichsforderung verjährt in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Güterstand endete – bei Scheidung mit Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses – und der Berechtigte davon Kenntnis hat (§ 199 Abs. 1 BGB).
ca. 1,5 % des Kaufpreises
Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags (trägt der Käufer)
Die Kosten für Beurkundung und Eigentumsumschreibung trägt nach § 448 Abs. 2 BGB und üblicher Vertragspraxis der Käufer; berechnet werden sie nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Verkäufer zahlen nur die Löschung eigener Grundschulden.
Hälftige Teilung (§ 656c BGB)
Maklerprovision
Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Seit dem 23.12.2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher: Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB); ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB); beauftragt ihn nur eine Seite, darf die andere höchstens die Hälfte übernehmen (§ 656d BGB). Ein Bestellerprinzip wie bei der Vermietung gibt es beim Kauf nicht.
Nicht jede Situation folgt dem Standardablauf. Die folgenden Konstellationen treten in der Praxis häufig auf und erfordern besondere Sorgfalt.
Wurde die Immobilie während der Ehe geerbt oder geschenkt, zählt sie zum sogenannten privilegierten Anfangsvermögen (§ 1374 Abs. 2 BGB). Der damalige Wert wird dem Anfangsvermögen zugerechnet – nur die Wertsteigerung seit Erwerb fließt in den Zugewinn ein.
Empfehlung: Den Wert zum Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung belegen – durch den Erbschaftsteuerbescheid, ein rückwirkendes Verkehrswertgutachten oder eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, die bei berechtigtem Interesse auf Antrag erteilt wird (für Halle und den Saalekreis über die Geschäftsstelle beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation in Halle). Ergänzend helfen die damaligen Bodenrichtwerte als weiterer Anhaltspunkt. So vermeiden Sie unnötige Auseinandersetzungen über den Ausgangswert.
Wenn sich Ehegatten über den Verkauf der Immobilie nicht einigen können, kann ein Gericht auf Antrag eine Teilungsversteigerung anordnen. Das Ergebnis liegt dabei häufig deutlich unter dem Marktpreis.
Empfehlung: Eine außergerichtliche Einigung ist fast immer die wirtschaftlich bessere Lösung. Der Ratgeber zur Teilungsversteigerung vermeiden zeigt konkrete Wege auf, bevor es so weit kommt.
Soll eine Seite die Immobilie übernehmen, muss sie den anderen auszahlen und zugleich etwaige gemeinsame Kredite alleine fortführen oder ablösen. Das erfordert eine Anschlussfinanzierung und die Zustimmung der Bank. Die Übertragung des Miteigentumsanteils muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Grunderwerbsteuer fällt dabei zwischen Ehegatten und – im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung – zwischen früheren Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Steuerlich zu beachten: Für den abgebenden Partner kann die entgeltliche Übertragung seines Anteils ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt und er bereits ausgezogen ist (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21).
Empfehlung: Klären Sie die Finanzierbarkeit vor einer Einigung verbindlich mit Ihrer Bank. Ein realistischer Verkehrswert – ermittelt durch eine Vor-Ort-Bewertung in Halle und Umgebung – ist die Grundlage für ein belastbares Auszahlungsangebot.
Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Stichtag – dem Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Dieser kann durch ein Sachverständigengutachten, eine qualifizierte Makler-Bewertung (als Einigungsgrundlage, wenn beide Seiten zustimmen – sie ist kein Verkehrswertgutachten) oder, bei Streit, durch ein gerichtliches Gutachten ermittelt werden. In Halle und Umgebung empfiehlt sich eine Vor-Ort-Bewertung, die Lage, Zustand und aktuellen Markt berücksichtigt.
Nein. Ein Verkauf ist eine Option, aber nicht zwingend. Eine Seite kann die andere auszahlen und die Immobilie behalten – vorausgesetzt, die Finanzierung steht. Erst wenn keine Einigung möglich oder die Auszahlung nicht darstellbar ist, wird ein Verkauf sinnvoll – bei gemeinsamem Eigentum kann sonst jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§§ 180 ff. ZVG).
Können sich beide Parteien auf keine gemeinsame Bewertung einigen, holt das Familiengericht im Streitfall ein Sachverständigengutachten ein. Auf dessen Grundlage entscheidet das Gericht – die Beteiligten können Einwände erheben und Ergänzungsfragen stellen, das Verfahren kostet aber Zeit und Geld. Außergerichtliche Einigungen auf Basis einer gemeinsam beauftragten Makler-Bewertung sind schneller und günstiger – und in vielen Fällen ausreichend.
Der reine Verkaufsprozess dauert bei Specht Immobilien nach eigener Erfahrung in der Regel 8–12 Wochen – vom Vermarktungsstart bis zum Notartermin. Hinzu kommt die Zeit für die Einigung zwischen beiden Parteien und die Klärung rechtlicher Fragen. Je früher eine gemeinsame Entscheidung fällt, desto reibungsloser läuft der Verkauf.
Benötigt werden unter anderem: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne und ggf. Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen. Außerdem sollten Nachweise zum Wert zum Zeitpunkt der Eheschließung bereitgehalten werden – etwa der damalige Kaufvertrag oder ein Gutachten.
Möglicherweise ja. Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn nur steuerfrei, wenn der jeweilige Eigentümer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat (§ 23 EStG). Das wird für jeden Ehegatten getrennt geprüft: Wer ausgezogen ist, nutzt nicht mehr selbst – auch wenn der andere mit dem gemeinsamen Kind wohnen bleibt. Das gilt auch, wenn er seinen Miteigentumsanteil im Zuge der Scheidung gegen Zahlung auf den Ex-Partner überträgt (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21). Gesamtgewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben steuerfrei. Lassen Sie den Zeitpunkt vor dem Notartermin steuerlich prüfen.
Der Zugewinnausgleich bei Immobilien ist rechtlich komplex, aber strukturierbar. Der wichtigste erste Schritt ist eine belastbare Wertermittlung – denn ohne klare Zahl lässt sich weder verhandeln noch entscheiden. Wer die Immobilie in Halle und Umgebung verkaufen möchte, braucht einen realistischen Marktwert, beide Unterschriften und einen klaren Ablauf.
Für viele Eigentümer ist der Zugewinnausgleich eng verknüpft mit weiteren Sondersituationen: Gibt es ein laufendes Darlehen, hilft der Ratgeber zum Verkauf trotz laufendem Kredit weiter. Stehen grundsätzlichere Fragen zur Situation im Raum, bietet der Ratgeber zu Immobilien bei Scheidung und in Sondersituationen eine breite Orientierung.
Eine fundierte Einschätzung des aktuellen Marktwertes – persönlich vor Ort, von Menschen, die den Halleschen Markt kennen – erhalten Sie über eine kostenfreie Immobilienbewertung. Sie entscheiden danach, wie und ob es weitergeht.
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